QUESITO N. 132: Se la disciplina degli immobili da costruire si applica anche a chi non è costruttore.-

Quesito n. 132: Se la disciplina degli immobili da costruire si applica anche a chi non è costruttore?

In riferimento al quesito in esame, occorre preliminarmente dire che il legislatore ha predisposto una nuova disciplina sugli immobili da costruire con il D.lgs. n. 122 del 2005.
Il provvedimento si inserisce nelle tutele apprestate dal legislatore agli acquirenti di immobili da costruire o in costruzione.
In particolare, la disposizione legislativa si sofferma sulle definizioni di acquirente, costruttore, immobili da costruire.
L’ampiezza della definizione dei termini di acquirente e di costruttore, dovrebbe essere sufficiente a vanificare qualsivoglia sforzo di sfuggire ai dettami della norma.
Si precisa, infatti, che deve intendersi per acquirente “la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa”.

La legge tutela, quindi, non solo chi intende acquistare la proprietà di un immobile, ma anche chi acquista un diritto reale di godimento, la tutela si estende, inoltre, agli acquisti effettuati con qualsiasi strumento giuridico compreso il contratto di locazione finanziaria.

La legge garantisce, inoltre, non solo chi intenda acquistare per se, ma anche chi acquista in favore dei parenti di primo grado.

L'art. 1, lettera b) del D. Lgs definisce costruttore “l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi”.

Per l’applicazione della disciplina di tutela, quindi, il venditore/costruttore deve essere un imprenditore ( non importa se persona fisica o società) o una cooperativa edilizia: deve trattarsi di un operatore professionale, ossia di un soggetto che agisca nell’esercizio di impresa mentre deve ritenersi non applicabile la tutela in oggetto nei rapporti tra privati, come nel caso in esame, quando cioè un privato o comunque un soggetto che non agisca nell’esercizio di impresa al di fuori di qualsiasi attività imprenditoriale ed in forma del tutto occasionale, intenda assumere l’obbligo di vendere un fabbricato da edificare.

Il decreto legislativo, all'art. 1 lettera d), ci fornisce, poi, la definizione di immobili da costruire “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di abitabilità”.

La norma di cui sopra va coordinata con l'art. 5 del D. Lgs. “la disciplina prevista dagli ...

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