QUESITO N.136: Se e in quali casi il venditore di beni immobili va incontro a plusvalenza.-

Quesito 136: Se e in quali casi il venditore di beni immobili va incontro a plusvalenza?

La plusvalenza è la differenza tra il prezzo d’acquisto di un immobile e quello della successiva vendita del medesimo. pertanto nel caso di cessione di immobile da parte di un soggetto privato, se l’operazione genera una minusvalenza, questa è irrilevante ai fini della tassazione diretta; se l’operazione genera una plusvalenza, questa deve essere assoggettata a tassazione.
Il contribuente può scegliere se assoggettare la plusvalenza a tassazione ordinaria come reddito diverso, secondo quanto previsto dall’art. 67 (ex art. 81), comma 1, lettera b), del TUIR, ovvero ad imposta sostitutiva del 20%, secondo quanto previsto dall’art. 1, comma 496, della Legge Finanziaria 2006.
Il regime di tassazione ordinario stabilisce che “sono redditi diversi, se non sono conseguiti nell’esercizio di arti o professioni o di imprese commerciali […] le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquistati per successione, e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”.
La Legge Finanziaria 2006 ha introdotto, in alternativa al regime ordinario, un regime di tassazione opzionale, prevedendo che “in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 20 per cento.”
Da ultimo il D.L. 223 del 2006 ha esteso l’ambito di applicazione del regime fiscale delle plusvalenze.
L’intento del legislatore della riforma è stato quello di evitare eventuali manovre elusive del dettato normativo, congegnate in modo tale che il proprietario dell’immobile, prima dei cinque anni dall’acquisto (o costruzione), donava l’immobile a un terzo, il quale poi, successivamente, procedeva alla vendita.
Per effetto della modifica apportata è stato uniformato il trattamento fiscale previsto nel caso di cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso a quello stabilito nell’ipotesi in cui l’acquisizione è avvenuta per donazione.
Il decreto stabilisce che è soggetta a tassazione la plusvalenza conseguita a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili acquisiti per donazione a condizione che non siano decorsi 5 anni dalla data di acquisto dell’immobile da parte del donante alla data della cessione. Si sottolinea che le disposizioni in commento trovano applicazione alle sole cessioni effettuate a partire dalla data di entrata in vigore del decreto (4 luglio 2006).
La plusvalenza, in caso di immobili acquisiti per donazione e ceduti entro 5 anni a decorrere dalla data di acquisto da parte del donante, è determinata ponendo a confronto il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.
Circa la plusvalenza esente o assoggettata a tassazione
La ratio della norma – come espressamente indicato dall’Agenzia delle Entrate (Risoluzione n° 78 del 31 marzo 2003) non è quella di “assoggettare a tassazione tutti gli incrementi di ricchezza prodotti da cessioni di cespiti immobiliari a titolo oneroso”, ma quella di assoggettare a tassazione esclusivamente “le rivalutazioni dei capitali impiegati per fini di risparmio o di speculazione”. Per questo, la plusvalenza assume rilevanza ai fini della tassazione – sia essa ordinaria o con imposta sostitutiva - solo se si realizzano determinati requisiti:
1. l’immobile deve essere ceduto a titolo oneroso, ovvero tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
2. l’immobile deve essere stato a suo tempo acquistato a titolo oneroso (non rilevano gli acquisti avvenuti per successione) o per donazione o costruito dal soggetto che procede alla vendita;
3. l’immobile deve essere ceduto prima di cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione (i cinque anni devono essere determinati con riferimento alla data di acquisto e di alienazione del bene e non alla data del pagamento e dell’incasso del corrispettivo);
4. l’immobile – se si tratta di immobile urbano – non deve essere stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso da parte del proprietario o di un suo familiare.
Nel caso in cui queste condizioni non si verifichino, l’eventuale plusvalenza realizzata con la cessione, è irrilevante ai fini della tassazione.
Circa la determinazione della plusvalenza
Per quanto riguarda la determinazione dell’importo che deve essere assoggettato a tassazione – sia essa ordinaria o con imposta sostitutiva - l’art. 68 (ex art. 82) del TUIR, comma 1, prevede che “le plusvalenze di cui alle lettere […] b) del comma 1 dell’art. 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percep...

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