Se il mediatore che abbia ricevuto incarico per la vendita di un immobile (mediazione unilaterale atipica) debba essere iscritto al ruolo degli agenti di affari in mediazione affinchè sorga il suo diritto alle provvigioni.-

Mediazione atipica: la provvigione spetta solo agli iscritti nei ruoli
Cassazione , sez. III civile, sentenza 05.09.2006 n° 19066

La questione affrontata dalla Suprema Corte nella decisione in rassegna riguarda la configurabilità del diritto alla provvigione in capo ad un soggetto che, pur non iscritto nel ruolo degli agenti di affari in mediazione, abbia messo in relazione due parti per la conclusione di un affare relativo a beni immobili o aziende.
In primis la Corte si sofferma sull’appartenenza, al genus del contratto di mediazione, del mandato in forza del quale viene conferito al mandatario l’incarico di cercare una persona interessata alla conclusione di un affare voluto dal mandante. A tal proposito, i giudici affermano che può definirsi mediazione negoziale atipica (c.d. unilaterale) il contratto a prestazioni corrispettive con il quale una parte, volendo concludere un affare, incarica altri di svolgere un’attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate prestabilite condizioni.
Secondo gli ermellini vanno quindi qualificati in termini di mediazione atipica unilaterale i due distinti accordi in forza dei quali un soggetto riceva, rispettivamente, da parte dell’alienante incarico a cercare un acquirente al fine di concludere con quest’ultimo il contratto di vendita, e, da parte dell’acquirente incarico a cercare un alienante al fine di concludere il medesimo affare.
Stante la riconducibilità di tale accordo atipico alla categoria della mediazione ed in particolare all’ipotesi disciplinata dall’art. 2 comma 4 della legge n. 39/1989 (Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958 n. 253 concernente la disciplina della professione di mediazione), è necessaria, ai fini della configurabilità del diritto del mediatore alla provvigione (prevista dall'art. 6 comma 1 della stessa legge), l’iscrizione nei ruoli degli agenti di affari in mediazione, istituiti presso ciascuna Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura.
Deve inoltre negarsi che la legge n. 39/1989, nella parte in cui subordina lo svolgimento dell’attività di mediatore all’obbligo dell’iscrizione al ruolo, si ponga in contrasto con i principi di uguaglianza sostanziale (art. 3 comma 2 Cost.), del diritto al lavoro (art. 4), della libertà di associazione (art. 18 Cost.), della libertà dell’arte e della scienza (art. 33 Cost.), del diritto all’equa retribuzione (art. 36 Cost.), della libertà dell’iniziativa economica privata (art. 41 Cost.), giacchè la stessa testuale previsione di cui all’art. 33, comma 5 Cost. (“E' prescritto un esame di Stato ... per l'abilitazione all'esercizio professionale”) appalesa l'interesse pubblico a che determinate attività siano svolte esclusivamente da persone in possesso di particolari cognizioni tecniche.
Ancora, l’ultimo comma dell’art. 41 Cost. espressamente prevede che “la legge determina ... i controlli opportuni perchè l'attività economica ... privata possa essere indirizzata e coordinata a fini sociali”: è anche nel solco di questa disposizione che la legge n. 39/1989 detta una speciale disciplina a tutela della generalità dei cittadini, garantendo degli standards professionali che assicurino il possesso dei requisiti di competenza tecnica dei mediatori.
Peraltro la richiamata regola di cui all’art. 6 comma 1 della legge n. 39/1989 si pone in piena armonia con la disposizione contenuta nell’art. 2231 c.c., comma 1, a tenore della quale “quando l’esercizio di una attività professionale è condizionato all’iscrizione in un albo o elenco, la prestazione eseguita da chi non è iscritto non gli dà azione per il pagamento della retribuzione”.
(Altalex, 2 febbraio 2007. Nota di  HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idstr=85&idu=19052" Filippo Di Camillo)

SUPREMA CORTE DI CASSAZONE
SEZIONE III CIVILE
Sentenza 5 settembre 2006, n. 19066 Svolgimento del processo
Con atto 15 settembre 1994 e date successive C.S. ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Roma, R. M. e F., nonchè H.P.Y..
Premesso che esso attore aveva ricevuto dai R. mandato in esclusiva a vendere, e dall' H. ad acquistare, il ristorante (OMISSIS) e che i predetti avevano concluso la vendita del descritto esercizio commerciale, nonchè di altri immobili, con atto notaio N. del 15 marzo 1994, omettendo di corrispondergli il previsto compenso, il C. ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento della provvigione del caso, pari al 3% del prezzo effettivo pagato.
Costituitisi in giudizio i convenuti hanno chiesto il rigetto della domanda.
Svoltasi l' istruttoria del caso l'adito Tribunale con sentenza 12 giugno 1998 ha rigettato la domanda.
Ha evidenziato il Tribunale che nella specie era configurabile un contratto di mediazione, ancorchè di natura atipica e occasionale, caratterizzato dalla messa in relazione delle parti per la conclusione dell'affare.
Il C., peraltro, ha ancora evidenziato quel giudice, non è iscritto nel ruolo dei mediatori ai sensi della L. n. 39 del 1989, con conseguente nullità del contratto inter partes, a norma dell'art. 8 della ricordata legge e inesistenza del diritto, in capo al C., a ottenere un compenso per l'attività svolta.
Gravata tale pronunzia dal C., si sono costituiti in grado di appello unicamente i R., chiedendo il rigetto del gravame.
In contumacia dello H. la Corte di Appello di Roma, con sentenza 4 ottobre - 6 novembre 2001 ha rigettato il gravame, con condanna dell'appellante al pagamento delle spese.
Per la cassazione di tale ultima pronunzia, non notificata, ha proposto ricorso il C., con atto 21 dicembre 2002, affidato a tre motivi.
Resistono, con controricorso, unicamente R.M. e F., con controricorso notificato il 13 gennaio 2003.
Motivi della decisione
1. Rileva, in limine, la Corte che nel giudizio di legittimità la procura rilasciata dal controricorrente in calce o a margine della copia notificata del ricorso anzichè in calce al controricorso medesimo non è idonea per la valida proposizione di quest'ultimo, nè per la formulazione di memorie, in quanto non dimostra l'avvenuto conferimento del mandato anteriormente o contemporaneamente alla notificazione dell'atto di resistenza, ma è idonea ai soli fini della costituzione in giudizio del controricorrente e della partecipazione del difensore alla discussione orale, non potendo a tali fini configurarsi incertezza circa l'anteriorità del conferimento del mandato stesso (Cass. 20 agosto 2004, n. 16349;
Cass. 24 febbraio 2004, n. 3646).
Pacifico quanto precede, certo che nella specie l'avv. Ciano Sandro ha sottoscritto il controricorso nell'interesse di R. M. e di R.F. in forza di "procura in calce ai ricorsi agli stessi notificati "è evidente che deve dichiararsi la inammissibilità del controricorso.
2. Con il terzo motivo - che per motivi di ordine logico deve esaminarsi con precedenza rispetto agli altri - il ricorrente denunzia la sentenza gravata lamentando, quanto al carattere atipico del contratto concluso tra le parti, "omessa, insufficiente e contrad- dittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia nonchè violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).
Si osserva, infatti, che erroneamente i Giudici del merito hanno qualificato il contratto inter partes quale "mediazione", "connotandosi esso, piuttosto, per la presenza di elementi di più contratti tipici quale la rappresentanza, il mandato, la mediazione e la prestazione opera professionale, elementi che il tribunale e la corte di appello non hanno tenuto nel debito conto, ritenendo erroneamente e sulla base del mero richiamo della L. n. 39 del 1989, art. 2, comma 4 che il connotato della mediazione assumerebbe rilievo determinante ai fini dell'assoggettamento del rapporto alla legge medesima".
"Invero - si afferma - l'oggetto del contratto con i R. è l'incarico di rappresentanza esclusiva per reperire acquirente ed il ruolo del C. di rappresentante dei venditori o comunque di curarne gli interessi sulla base di un apposito incarico esclude quello di mediatore" "I due contratti, di mediazione e di rappresentanza mandato, anche se dal punto di vista economico assolvono una analoga funzione, hanno infatti diversi connotati giuridici. In particolare la figura del mediatore è caratterizzata dall'assenza di rapporti di dipendenza, collaborazione o di rappresentanza con alcuna delle parti messe in relazione, ciò che le attribuisce una assoluta imparzialità nel senso che egli non deve agire a vantaggio di alcuna di esse". 3. Il motivo non coglie nel segno.
In termini opposti, rispetto a quanto invocato dal ricorrente, giusta quanto assolutamente pacifico - alla luce di un insegnamento costante di questa Corte- regolatrice - è configurabile, nel vigente ordinamento, una mediazione negoziale, c.d. atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (ed. mediazione unilaterale).
Ovverosia il caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarica altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate prestabilite condizioni.
Si riferisce appunto a tale incarico, facendone derivare un rapporto di mediazione tra chi lo da e chi lo riceve, l'art. 1756 c.c., in quanto fa discendere dall'incarico, salvo patto contrario, l'obbligazione di rimborsare al mediatore le spese fatte per eseguirlo, anche quando l'affare non si sia concluso.
Ulteriore riferimento al contratto può considerarsi contenuto nella L. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 5, dove è menzione dei moduli e formulari impiegati dal mediatore professionale nell'esercizio della sua attività e delle condizioni generali di contratto in essi inserite (in termini, recentemente, Cass. 18 marzo 2005, n. 5952).
Pacifico quanto precede, pacifico che nella specie il C. aveva, da un lato ricevuto mandato in esclusiva da parte dei R. a reperire acquirenti per il ristorante di loro proprietà, dall'altro, dall' H. a acquistare lo stesso ristorante, è p...

... continua