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QUESITO N. 173 : Se in caso di rivendita infraquinquennale di un immobile acquistato con i benefici cd. prima casa e mai adibito ad abitazione principale, la plusvalenza realizzata dal cedente con la rivendita è tassabile.-
Quesito n. 173 : Se in caso di rivendita infraquinquennale di un immobile acquistato con i benefici cd. prima casa e mai adibito ad abitazione principale, la plusvalenza realizzata dal cedente con la rivendita è tassabile.-
Il quesito proposto impone la contemporanea lettura della normativa relativa al regime fiscale applicabile all’acquisto della prima casa e della normativa relativa alla tassazione degli incrementi di ricchezza prodotti da cessioni di immobili a titolo oneroso ( id est plusvalenza).-
L’art. 1 della Tariffa, Parte Prima , nota II bis del Testo Unico Registro prevede che, agli acquisti riguardanti cespiti immobiliari che non siano di lusso ( ai sensi del D.M. 2 agosto 1969) e che siano ubicati nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in quello in cui intenda trasferirla entro diciotto mesi o, ancora, in quello in cui lo stesso svolga la propria attività lavorativa, debbano applicarsi sgravi fiscali consistenti in una riduzione dell’imposta di registro dal 7% al 3% ( per i s o g g e t t i n o n I . V . A . , a l 4 % p e r i s o g g e t t i I . V . A . ) e n e l p a g a m e n t o d e l l e i m p o s t e i p o t e c a r i a e c a t a s t a l e i n m i s u r a f i s s a ( p a r i a d ¬ 1 6 8 , 0 0 c i a s c u n a ) . - T a l i s g r a v i s a r a n n o c o n c e s s i l a d d o v e l a c q u i r e n t e , a l l a t t o d e l l a r e g i s t r a z i o n e o l t r e a d i c h i a r a r e s u s s i stenti i requisiti di cui si è detto, attesti di richiedere il beneficio per la prima volta e di non vantare altri diritti reali su immobili ubicati nello stesso comune in cui si effettua il nuovo acquisto.-
In virtù di tali benefici fiscali è previsto anche che chi, trascorsi cinque anni, ceda l'immobile acquistato in regime agevolato ed entro un anno dall’alienazione acquisti un'altra abitazione non di lusso che adibisca ad abitazione principale, possa beneficiare di un credito d'imposta.-
Si decade, tuttavia, dai benefici goduti allorché l’ente accertatore si avveda che le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto siano false o che l’acquirente non abbia trasferito entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto o abbia venduto o donato l’abitazione prima che sia decorso il termine di cinque anni dalla data di acquisto.-
La decadenza dal beneficio comporta il recupero dell’imposta nella misura ordinaria nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta, oltre gli interessi di mora.-
Altro è il problema della tassabilità della plusvalenza ( = differenza tra il prezzo di acquisto ,aumentato di tutte le spese afferenti, ed il prezzo di vendita) regolato, invece, dalle norme contenute nel D.p.r. 917/86 ( T.U.I.R.).-
La ratio della disciplina – come espressamente indicato dall’Agenzia delle Entrate (Risoluzione n° 78 del 31 marzo 2003) è quella di assoggettare a tassazione esclusivamente “le rivalutazioni dei capitali impiegati per fini di risparmio o di speculazione”.-
Per questo, la plusvalenza assume rilevanza ai fini della tassazione – sia essa ordinaria o con imposta sostitutiva - solo se si realizzano determinati requisiti :
1) l’immobile deve essere ceduto a titolo oneroso, ovvero tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
2) deve essere stato a suo tempo acquistato a titolo oneroso (non rilevano gli acquisti avvenuti per successione o donazione) o costruito dal soggetto che procede alla vendita;
3) deve essere ceduto prima di cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione (i cinque anni devono essere determinati con riferimento alla data di acquisto e di alienazione del bene e non alla data del pagamento e dell’incasso del corrispettivo);
4) l’immobile – se si tratta di immobile urbano – non deve essere stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso da parte del proprietario o di un familiare dello stesso.-
P.Q.M.
Alla luce di tali premesse ed in riferimento...
... continua
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