QUESITO N. 210 : Se è possibile acquisire la piena proprietà di un immobile attraverso un contratto di mantenimento

Quesito n. 210 : Se è possibile acquisire la piena proprietà di un immobile attraverso un contratto di mantenimento.-
Il contratto di mantenimento è quello con il quale una parte si obbliga, quale corrispettivo del trasferimento di un bene o della cessione di un capitale a fornire all’altra prestazioni alimentari o assistenziali vita natural durante.-
Con tale contratto un soggetto, incapace di provvedere autonomamente ai propri bisogni o esigenze di vita, ottiene, in cambio della cessione di un bene o di un capitale, non la semplice dazione periodica di denaro o di cose fungibili (nella rendita vitalizia: obbligazioni di dare prevalentemente fungibili), bensì il diretto soddisfacimento – mediante l’attività personale della controparte, di esigenze di varia natura concernenti vitto, alloggio, pulizia, cure mediche, assistenza morale (obbligazioni di dare e obbligazioni di fare infungibili – prestazioni non tutte meramente patrimoniali).-
E’ un contratto atipico, solo affine alla rendita vitalizia di cui all’articolo 1872 ss. c.c., non costituendone species, presentando uno schema causale autonomo rispetto a quest’ultimo. (Cass. 15 Febbraio 1983 – n. 1166; Cass. Sez. Unite – 18/08/1990 n. 9432 in Giur. It., 1991, I, 130).-
Con la rendita vitalizia ha in comune diversi caratteri:
a) entrambi sono contratti consensuali;
b) possono essere a titolo gratuito od oneroso;
c) ad entrambi fanno seguito effetti obbligatori, per quanto riguarda la prestazione del beneficato, ed effetti reali, per quanto riguarda l’acquisto del bene del soggetto obbligato alla prestazione;
d) infine sono entrambi contratti di durata, che si caratterizzando per l’imprescindibile aleatorietà – relativa alla durata della vita della persona contemplata, mancando il quale il contratto è nullo per mancanza di causa.-
L’indagine circa l’incertezza costituisce un giudizio di fatto incensurabile in sede di illegittimità, se correttamente motivato ( Cass. 29 agosto 1992, n. 9998).-
Sempre a proposito dell’aleatorietà, si sottolinea che l’indagine su tale elemento essenziale del contratto, va condotta al momento della conclusione del contratto, richiedendosi per la validità del contratto un’oggettiva valutazione di incertezza dei vantaggi e degli svantaggi dei contratti al momento del contratto, collegata all’imprevedibile durata della sopravvivenza del vitalizio. (Cass. 28 luglio 1995 , n. 8297; 29 ottobre 1976 , n. 3980).-
A proposito della rendita vitalizia e dell’alea, si coglie l’occasione per sottolineare che, alla stregua del principio di autonomia contrattuale, è legittima la costituzione di una rendita vitalizia mista con donazione, da intendersi realizzata allorché le parti concludano una convenzione intesa a determinare, insieme allo scambio di attribuzioni patrimoniali tipicamente proprie del contratto di cui all’art. 1872, un vantaggio di una di esse correlativamente eliminando o affievolendo l’elemento dell’alea. Le parti, per esempio possono pattuire che la rendita da corrispondere dal vitaliziante sia inferiore al reddito che a quest’ultimo procurano i beni cedutigli dal vitaliziato, escludendo così deliberatamente l’alea. Tale figura atipica di vitalizio è valida purché sia provato l’animus donandi del vitaliziato , in modo da potersi tale supero giustificare come oggetto di donazione (cass. 8 giugno 1955, n. 1762).-
Tuttavia, come è stato sostenuto in dottrina ed in giurisprudenza, nel contratto di mantenimento l’alea è doppi...

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