QUESITO N. 219: Se è configurabile un vizio nel caso in cui un rudere non sia riparabile ma sia da demolire e ricostruire e se di conseguenza vi sia responsabilità da parte del venditore e del mediatore.

Quesito n. 219: Se è configurabile un vizio nel caso in cui un rudere non sia riparabile ma sia da demolire e ricostruire e se di conseguenza vi sia responsabilità da parte del venditore e del mediatore.

In tema di compravendita, la norma di cui all’art. 1490 c.c. stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata, o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.-
Dottrina e giurisprudenza si sono preoccupate di specificare le tipologie di tali vizi. Si distingue a tal proposito tra vizi redibitori, che possono dar luogo all’azione di risoluzione del contratto, che consistono in difetti di fabbricazione e di produzione o formazione; vizi per mancanza di qualità, nel caso in cui la cosa rientri, per natura o per gli elementi che la caratterizzano, in un tipo o una specie diversi da quelli pattuiti; infine tutti i casi in cui la cosa è completamente differente rispetto a quella pattuita o aliud pro alio. In ogni caso, il vizio deve incidere sulla utilizzabilità della cosa o sul suo valore.-
Inoltre giurisprudenza di merito stabilisce che “Vertendosi in ipotesi di contratto preliminare di vendita caratterizzato dalla mancanza dell'effetto traslativo non trovano applicazione le norme sulla garanzia della cosa venduta, che hanno come presupposto l'avvenuto trasferimento della proprietà del bene. Sussiste l'inadempimento grave nel caso in cui i vizi dell'immobile siano tali da rendere il bene offerto del tutto difforme rispetto a quello promesso in vendita ed inidoneo ad essere utilizzato come abitazione” (Tribunale di Nola, 15 settembre 2004).-
Per quanto concerne invece la presenza di vizi attinenti ad oneri o limitazioni di carattere privatistico o pubblicistico, l’art. 1489 stabilisce che “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art. 1480”.-
Anzitutto occorre precisare che gli oneri di cui trattasi possono essere di natura privatistica, quali diritti reali di godimento sul bene, ovvero di natura pubblicistica, oneri la cui imposizione su un determinato bene richiede l’adozione di un provvedimento particolare.-
In particolare, questi oneri sono quelli richiamanti provvedimenti della pubblica amministrazione, concernenti una numerosa tipologia di fattispecie: vincoli e contributi di bonifica, vincoli idrogeologici, oneri reali e limiti di godimento in materia urbanistico – edilizia, e cosi via.-
Per la sua operatività, affinchè il compratore si avvalga della tutela prevista, la norma richiede come condizione necessaria che il venditore abbia taciuto l’esistenza delle limitazioni e che le stesse non siano apparenti (Cass. Civ. 1995/2856), dovendosi intendere per non apparente equivalente alla formula non facilmente conoscibile (Rubino), sussistendo a carico del compratore l’onere di esaminare con diligenza la cosa (Bianca).-
Giurisprudenza e dottrina, considerano inoltr...

... continua