QUESITO N. 252 : Se è possibile acquistare l’altra metà dell’immobile aggiudicato all’asta e se un parente dell’esecutato, che ha in uso il locale, deve liberare l’immobile o pagare un canone di locazione.
Quesito n. 252 : Se è possibile acquistare l’altra metà dell’immobile aggiudicato all’asta e se un parente dell’esecutato, che ha in uso il locale, deve liberare l’immobile o pagare un canone di locazione.
La vendita con incanto, regolata dagli artt. 576 e ss. c.p.c. costituisce una delle fasi conclusive del procedimento di esecuzione immobiliare e dà concreta attuazione allo scopo cui quest’ultimo è nel suo complesso preordinato, ossia soddisfare le pretese dei creditori.-
L’acquisto di immobili all’asta comporta diversi benefici per il compratore-aggiudicatario.-
Infatti egli non solo paga, di norma, un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato, ma gode anche del c.d. “effetto purgativo o liberatorio” della vendita giudiziale, per cui il bene esecutato gli giunge libero da pesi di natura obbligazionaria (art. 586 c.p.c.) ad eccezione delle assunzioni di debito ex art. 508, tra aggiudicatario e creditore, e degli oneri condominiali non assolti nell’anno in corso ed in quello precedente (art. 63 comma 2 disp. att. c.c.).-
Non di rado, però, come nel presente caso, sorgono dei problemi relativi alla liberazione dell’immobile.-
Va innanzitutto premesso che sia la dottrina che la giurisprudenza più recenti concordano nel sostenere che il trasferimento della proprietà del bene all’aggiudicatario deriva non già dalla ordinanza di aggiudicazione ex art. 581 c.pc., ma dal decreto di trasferimento del bene ex art. 586 c.p.c., disposto dal giudice dell’esecuzione dopo il versamento del prezzo ex art. 585 c.p.c. (v. per tutte, tra le tante, Cassazione civile, 23 febbraio 1993, n. 2221; Cass. Civ. 1989 n. 1580; 1986 n. 3024; 1985 n. 3447; 1983 n. 5526; S.U. 1983 n. 413; Cass. Civ. 1982 n. 362; 1980 n. 4899; 1980 n. 2463).-
Il decreto di trasferimento, che è peraltro atto conclusivo dell’espropriazione forzata (Cass. Civ. 4 giugno 1969, n. 1968), ha, quale rilevante effetto accessorio, quello di costituire il fondamento per l’ingiunzione di rilascio dell’immobile nei confronti del debitore esecutato, dell’eventuale custode del bene, o di terzi occupanti.
Ciò è conseguenza della attribuzione, ormai del tutto pacifica, a tale decreto della efficacia di titolo esecutivo.
Ed infatti, la Corte di Cassazione ha più volte chiarito che “nell'espropriazione immobiliare il decreto di trasferimento di cui all'art. 586 c.p.c. costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile espropriato in favore dell'aggiudicatario, al quale l'immobile è stato trasferito, nei riguardi non solo del debitore esecutato, ma anche di chi si trova nel possesso o semplicemente nella detenzione del detto immobile e non possa opporgli un diritto reale o personale già opponibile al creditore pignorante (Cassazione civile, sez. III, 04 luglio 2006, n. 15268; del tutto conformi sono: Cass. Civ. 22 aprile 1963, n. 1024; Cass. Civ. 8 maggio 1986, n. 3024; Cass. Civ. 29 maggio 1995, n. 6038; Cass. Civ. 1 dicembre 1998, n. 12174).-
In tali casi, occorre, comunque, che il decreto-titolo esecutivo sia notificato unitamente al precetto per il rilascio al possessore o al detentore, ferma restando la possibilità di costoro di proporre opposizione (Cassazione Civile, 26 febbraio 1966, n. 599).-
Va però aggiunto che tra i soggetti titolari di diritti opponibili all’acquirente-aggiudicatario, è da ricomprendersi il locatario, il quale non può essere privato del godimento dell’immobile qualora abbia stipulato con il proprietario (poi esecutato), un contratto d’affitto, nel quale ultimo l’aggiudicatario subentra in qualità di locatore.
Ciò in omaggio al brocardo emptio non tollit locatum, codificato dall’art. 1599 c.c.: “il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore alla alienazione della cosa”; e dall’art. 2923 c.c.: “le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anterior...
... continua