QUESITO N. 265: Se e quali sono gli effetti che scaturiscono dalla conoscenza da parte dell’acquirente della non corrispondenza dello stato di fatto dell’immobile oggetto di compravendita e le risultanze della mappa catastale.-

Quesito n. 265: Se e quali sono gli effetti che scaturiscono dalla conoscenza da parte dell’acquirente della non corrispondenza dello stato di fatto dell’immobile oggetto di compravendita e le risultanze della mappa catastale.-

La risoluzione della questione giuridica sottoposta al nostro esame necessita una breve disamina sui requisiti essenziali del contratto ed, in particolare, l’oggetto del contratto. Come disposto dall'art. 1325 del codice civile, l'oggetto del contratto è un requisito essenziale la cui mancanza comporta ai sensi dell'art. 1418 la  HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Nullit%C3%A0_%28diritto%29" \o "Nullità (diritto)" nullità dell'intero contratto. Ai sensi dell'art. 1346 C.C. "l'oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile". Il requisito della determinatezza o determinabilità richiede che l’accordo contenga le indicazioni sufficienti a rendere determinato o determinabile il rapporto contrattuale. Le determinazioni delle parti possono essere dirette o indirette, nel senso che le parti possono stabilire direttamente il contenuto del loro rapporto oppure rimetterne la determinazione a fattori esterni (il c.d. contratto per relationem). La determinatezza è sempre una qualità di fatto in cui le prestazioni nella loro qualità e quantità sono compiutamente individuate nel contratto. In particolare, nella vendita immobiliare assume una determinata rilevanza la identificazione dell’immobile da alienare. Orbene, tanto premesso, ai nostri fini è necessario valutare preliminarmente se i dati catastali siano determinanti ai fini della identificazione di un terreno oggetto del contratto di compravendita. Al riguardo, va evidenziato che secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto di compravendita, il ricorso ai dati catastali, che non solo hanno natura tecnica e sono preordinati essenzialmente all'assolvimento di funzioni tributarie ma anche spesso sfuggono alla diretta percepibilità da parte dei contraenti, ha soltanto carattere sussidiario (Cfr.  HYPERLINK "file:///C:\\Programmi\\Juris%20Data\\O3%20S02%20A2002%20N5635%20"
Cass. civ. , 18 aprile 2002, n. 5635). Ne consegue che gli stessi non risultano determinanti ai fini della determinatezza e/o determinabilità dell’oggetto del contratto. Per cui ai fini della identificazione di un immobile oggetto di un contratto di compravendita, le indicazioni dei dati catastali non assumono efficacia prevalente quando non siano precisi o utilizzabili per l’identificazione e, quando, comunque, collidano con la contestuale menzione di unità immobiliari diverse da quelle che essi starebbero ad indicare (Cfr. Cass., civ., 5 febbraio 1979, n. 758). Pertanto, l’indicazione di una metratura catastale in parte qua diversa da quella effettiva non sembra inficiare di nullità il contratto di compravendita. La circostanza, poi, che nell'atto di acquisto venga inserita una clausola relativa alla conoscenza, da parte dell'acquirente, dello stato di fatto e di diritto dell'immobile e della non corrispondenza di detto stato di fatto con le risultanze della mappa catastale, clausola accompagnata dalla dichiarazione esplicita di esonero del venditore da ogni responsabilità al riguardo, non vale ad escludere, nel possesso della cosa da parte dell'acquirente, l'animus domini, ove risulti che con tale clausola le parti contraenti non abbiano voluto incidere sulla pienezza - anche sotto il profilo sogget...

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