QUESITO N. 028: Se in caso di morte del conduttore di un immobile ad uso abitativo il contratto di locazione si estingue

lla legge e solo per colmare le eventuali lacune della disciplina speciale.

In tema di successione nel contratto di locazione in seguito alla morte del conduttore, non si applicano le norme ordinarie sulle successioni, ma trova spazio la legge n. 392/78, in particolare l’art. 6.
Tale articolo, infatti, dispone in maniera molto precisa che in caso di morte del conduttore, subentrano congiuntamente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione: il coniuge, gli eredi, i parenti e gli affini.
L’articolo, oltre ad offrire l’elenco tassativo dei soggetti legittimati alla successione, specifica, al primo comma, che intanto si verifica tale successione, in quanto gli stessi si trovano nella condizione di “abituali conviventi” col de cuius.
Bisogna, adesso, intendersi su cosa vuol dire “abituale convivenza” come presupposto per il diritto alla successione nel contratto di locazione ai sensi dell’art. 6 comma 1 l. 392/78.
Giurisprudenza costante è unanime nell’attribuire a tale espressione il significato di una presenza nell’immobile, dei soggetti indicati, stabile, duratura, abituale, non occasionale, non dettata da soli motivi di assistenza. (Cass. 17 giugno n. 6910; Cass. 21 aprile 1992 n. 4767; Cass. 22 luglio 1992 n. 8155; Cass. 23 novembre 1990 n. 11328).
Proprio in linea con questi requisiti della presenza nell’immobile, la Corte Costituzionale (sent. n. 404 del 7 aprile 1998), ha riconosciuto il diritto alla successione anche al convivente more uxorio, che si caratterizza proprio dal fatto di essere legato al conduttore da una convivenza stabile e duratura.

Quindi, il contratto di locazione non si estingue alla morte del locatore, ma prosegue automaticamente in testa al coniuge, eredi, parenti ed affini, solo nell’ipotesi in cui questi abitano stabilmente col de cuius in quell’immobile. In caso contrario, il contratto di locazione giunge a naturale conclusione (Cass. 1983 n. 7133).

Nel caso che ci interessa, viene assunto quale presupposto legittimante dei figli della conduttrice defunta a succedere nel contratto di locazione, il fatto che questi, o uno solo di questi, abbiano fissato la propria residenza nell’appartamento oggetto del contratto di locazione.
A tal proposito, bisogna ricordare una importante pronuncia della Cassazione (Cass. 3 ottobre 1996 n. 8652), nella quale espressamente stabilisce che “ai fini della prova della complessa situazione determinante una comunanza di vita con detto conduttore, non è sufficiente il certificato storico anagrafico che ha un valore meramente presuntivo della comune residenza ivi annotata”.
Quindi, perché possano legittimamente ritenersi successori del contratto di locazione, non è sufficiente aver fissato la residenza presso la casa della madre, ma è necessario dimostrare la loro presenza stabile, dimostrare la loro scelta di aver fatto di quella casa il centro abituale e regolare della loro vita.



QUESITO II

In base alla legge 431/98, quali sono i tempi necessari per liberare un appartame...

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