QUESITO N. 033: Se in caso di sopravvenute difficoltà economiche il conduttore può chiedere la diminuzione del canone di locazione

teralmente ridurre la misura del canone.
Infatti “è illegittima l’autoriduzione del canone di locazione prima della instaurazione del giudizio per la sua determinazione…” (C C sez. III, 3 marzo 1997, n.1870 )
“In tema di locazione di immobili urbani la mancata corresponsione (anche in parte) dei canoni pattuiti attuata unilateralmente dal conduttore concreta un’ipotesi di ragion fattasi, dando luogo ad un vero e proprio inadempimento colpevole, in relazione a quel dovere dell’esatto e puntuale adempimento del contratto e della principale obbligazione con esso prevista…” (C C, sez. III, 13 maggio 1987, n.4382. In tal senso anche Tribunale Milano, 18 marzo 1993, Cass Civ. sez. III, 25 giugno 1990 n.6403).
Nella seconda parte del quesito ci si chiede se sia possibile individuare un rimedio che permetta al conduttore di continuare ad occupare l’immobile.
Anche qui la risposta non può che essere negativa.
L’autoriduzione del canone, infatti, legittima il locatore a richiedere giudizialmente la risoluzione del contratto per inadempimento.
L’art.1455 c.c. stabilisce che “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.
E’ necessario verificare, quindi, riguardo al caso che ci interessa, se la riduzione del canone ad opera del locatore abbia o meno scarsa importanza.
Dopo l’entrata in vigore della L. 27 luglio 1978 n.392 (disciplina delle locazioni di immobili urbani) è la stessa legge che predetermina la gravità dell’inadempimento richiedendo il contemporaneo concorso di due elementi:
il mancato pagamento di una sola rata del canone ovvero il mancato pagamento di oneri accessori d’importo superiore a due mensilità del canone;
il ritardo consentito e tollerato.
Quest’ultimo punto è disciplinato dall’art.55, IV comma: “la morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio…”. Il pagamento può avvenire in udienza ovvero il giudice può assegnare al conduttore un termine “… di ...

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