QUESITO N. 075: Se l'acquirente risponde nei confronti dell'ufficio del registro per gli oneri discendenti dalla mancata registrazione del contratto

giuridico. In particolare il caso de quo viene prospettato secondo la seguente narrativa.
In data 30/4/1983, il soggetto A acquistava un immobile ad uso abitativo. In seguito, lo stesso concedeva in locazione il detto immobile a due diversi soggetti. Precisamente, in data 21/06/1990, locava parte dell’immobile al soggetto X, a mezzo di scrittura privata non registrata; in data 21/09/90, concludeva contratto di locazione, avente ad oggetto parte del medesimo immobile, con il soggetto Y. Tale ultimo contratto veniva regolarmente registrato. Successivamente, il primo conduttore (X) agiva nei confronti del locatore A per ottenere una riduzione del canone locativo, ritenuto eccessivo. Inoltre, occorre precisare che l’immobile risulta gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo che il proprietario A ritiene di non aver mai contratto. Per tale motivo, infatti, il soggetto A è in causa con l’istituto mutuante che vanta il credito.

PREMESSE NORMATIVE
Del contratto di locazione e della sua opponibilità al terzo acquirente
L’istituto giuridico che viene in rilievo, per la soluzione del caso concreto, è quello della locazione di immobili urbani ad uso abitativo. Tale istituto è previsto e disciplinato dal codice civile agli artt. 1571 e seguenti e dalle Leggi speciali n. 392/1978 e 431/1998.
In particolare, occorre precisare che la Legge del 1998 ha abrogato alcune norme della precedente Legge del 1978 sulle locazioni abitative, lasciandone in vigore altre. Pertanto, la legge del 1978 si applica solo con riferimento a quegli articoli non abrogati dalla successiva legge; con riguardo, invece, agli articoli abrogati, essi vengono applicati solo ai vecchi contratti ancora in corso al 30 Dicembre 1998.
Si vuole ancora ribadire che l’art. 1 della legge del 1998 stabilisce che la nuova disciplina in essa contenuta si applica non solo ai contratti di locazione stipulati successivamente all’entrata in vigore della stessa, ma anche a quei contratti, anteriormente stipulati, che si rinnovino successivamente.
Inoltre, è importante precisare che la nuova legge richiede la forma scritta del contratto di locazione, a pena di nullità dello stesso. Tale sanzione non è prevista, invece, nel caso in cui il contratto non sia registrato. La registrazione, infatti, non è considerata dalla legge un requisito ad substantiam.
A proposito della registrazione del contratto, sembra opportuno sottolineare che dal tenore della L. 392/1978 e dal T.U. dell’imposta del registro (art. 57) risulta che tenute a richiedere la registrazione sono entrambe le parti contraenti, cioè il locatore ed il conduttore. Le stesse sono solidalmente obbligate al pagamento della relativa imposta. Tale responsabilità solidale comporta che il versamento dell’intera imposta di registrazione può essere eseguito anche da una sola delle parti contraenti. In tal caso, la parte che eventualmente abbia versato per intero l’imposta, avrebbe, poi, la possibilità di rivalersi nei confronti dell’altro contraente per la parte corrispondente.
Un aspetto importante, sul quale si vuole richiamare l’attenzione, è il trasferimento a titolo particolare della cosa locata. A tal proposito, si precisa che il contratto di locazione deve essere rispettato anche dal terzo acquirente del bene locato. Infatti, è noto il principio “emptio non tollit locatum”, cioè la vendita non elimina la locazione.
In particolare, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta una successione ex lege nel contratto, nel senso che l’acquirente subentra in tutto il rapporto obbligatorio, così come era, cioè nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione.
Infatti, l’art. 1602 c.c. stabilisce che “Il terzo acquirente subentra dal giorno del suo acquisto nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione”.
Subentro si ha anche nei rapporti processuali pendenti a condizione che si realizzi, però, successione nel diritto controverso, cioè nel diritto sostanziale dedotto in giudizio.
Laddove si verifichi tale successione, l’art. 111 del codice di rito prevede la possibilità per il terzo acquirente di intervenire nel processo pendente tra le parti originarie ed un’eventuale sentenza pronunciata contro l’alienante spiegherebbe i suoi effetti anche nei suoi confronti.
Inoltre, si sottolinea che, in seguito al subentro dell’acquirente nel rapporto locatizio, il conduttore dovrà adempiere nei confronti del nuovo locatore (acquirente). Per questo motivo, del trasferimento della proprietà della cosa locata deve essere data notizia al conduttore. Tale comunicazione, secondo costante Giurisprudenza, non richiede particolari formalità, essendo solo diretta a consentire l’adempimento del conduttore nei confronti dell’acquirente che ha assunto la qualità di locatore. La stessa Giurisprudenza ritiene, inoltre, che la vendita dell’immobile locato comporta che il terzo acquirente subentri nella stessa posizione del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest’ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all’acquirente (nuovo locatore) dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell’immobile in una qualsiasi forma idonea (Cass. n.8556/1991). Si precisa che la mancata comunicazione dell’avvenuto trasferimento viene in considerazione perché eventuali pagamenti di lui all’ex locatore verrebbero considerati effettuati al creditore apparente.
A questo punto, è doveroso stabilire in quali casi il contratto di locazione possa dirsi opponibile al terzo acquirente, quando cioè il terzo sia tenuto a rispettare la locazione.
In primo luogo, la piena opponibilità si verifica se l’acquirente abbia assunto l’obbligo di rispettare la locazione.
Nel caso in cui, invece, non si verifichi assunzione dell’obbligo da parte del terzo, il referente normativo che viene in rilievo è rappresentato dall’art. 1599 c.c. a tenor del quale “Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa”.
La certezza della data deriva sicuramente dalla registrazione del contratto di locazione.
In mancanza, essa si evince dai casi previsti dall’art. 2704 c.c. secondo il quale “La data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo certo l’anteriorità della formazione del documento”.
Non a caso, il T.U. dell’imposta di registro all’art. 18 stabilisce che la registrazione attesta l’esistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa di fronte ai terzi a norma dell’art. 2704 c.c.
Nel diverso caso in cui la locazione non ha data certa, l’art. 1600 c.c. prevede che “se la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato”.
Ne consegue che l’acquirente di un bene locato, in mancanza di un contratto stipulato in data certa anteriore al trasferimento, in ultima analisi, sarà a tenuto a rispettare la locazione conclusa dal suo dante causa solo se la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento e per una durata pari a quattro anni a far tempo dall’acquisto (così come prevista dalle leggi speciali).
Si precisa, a tal riguardo, che l’individuazione del dies a quo nella data di acquisto si spiega con la considerazione che essa è l’unico caposaldo certo cui agganciare le durate minime inderogabili.
Inoltre, è pacifico in Giurisprudenza che per poter invocare la detenzione il detentore deve provare che egli (e non altri) deteneva la cosa a titolo di conduzione.
Del mutuo ipotecario
Ai sensi dell’art. 1813 c.c., il mutuo è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.
Il contratto di mutuo non è, in genere, sottoposto a particolari vincoli di forma.
A tale principio si fa eccezione quando viene stipulato un contratto di mutuo, in base al quale viene concessa ed iscritta ipoteca su un bene immobile del mutuatario a garanzia del credito vantato dal mutuante (cd. Mutuo ipotecario).
Si precisa che il diritto d’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri e l’iscrizione è elemento essenziale per il sorgere dell’ipoteca non solo rispetto ai terzi ma anche tra le parti. Infatti la convenzione tra le parti attribuisce al creditore il diritto di ottenere l’iscrizione, ma l’ipoteca si costituisce soltanto dopo che l’iscrizione sia stata effettivamente eseguita.
Pertanto, affinchè il contratto con il quale il mutuatario concede l’ipoteca attribuisca il diritto all’iscrizione ipotecaria, è richiesta la forma scritta ad substantiam, cioè a pena di nullità, ai sensi dell’art. 2821 c.c. In particolare, l’atto di concessione deve essere stipulato nella forma dell’atto pubblico, cioè davanti al notaio.
È importante sottolineare che il mutuatario conserva il suo diritto di proprietà ed il godimento del bene gravato da ipoteca, ma non può disporne come se fosse libero.


PARERE

Se il contratto di locazione, esistente per l’immobile e non sottoposto a registrazione, è opponibile all’acquirente.
Un aspetto fondamentale che occorre sottolineare, nella fattispecie sottoposta alla nostra attenzione, è la mancata registrazione del contratto di locazione, concluso dal proprietario dell’immobile con uno dei due conduttori, attraverso una scrittura privata. A tal proposito, può essere valido quanto detto a proposito dell’ar...

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