QUESITO N. 297: Se il diritto di prelazione a favore dello IACP sorge anche nel caso di rivendita dell’immobile da parte dell’assegnatario prima della scadenza dei dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto .-

Quesito n. 297 Se il diritto di prelazione a favore dello IACP sorge anche nel caso di rivendita dell’immobile da parte dell’assegnatario prima della scadenza dei dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto .-

La risoluzione del quesito giuridico sottoposto al nostro esame necessita di un breve excursus normativo posto che la materia de qua è stata interessata da molteplici rimaneggiamenti da parte del legislatore.-
Siamo nell’ambito dell’edilizia sovvenzionata e cioè di quella parte dell'edilizia residenziale pubblica caratterizzata dal fatto che gli alloggi sono stati costruiti dagli enti pubblici preposti al settore edilizio e destinati ai cittadini in precarie condizioni economiche.-
Gli Istituti Autonomi Case Popolari, cd. IACP, sono gli istituti che concretamente provvedono all’edificazione di nuovi alloggi o al recupero del patrimonio edilizio esistente di loro proprietà o di proprietà dei Comuni.-
Orbene, l’alienazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica era inizialmente disciplinata dall’art. 28 della legge n. 513 del 1977 che prevedeva un decennio di inalienabilità dalla data dell’acquisto da parte dei privati e, dopo il decennio, un diritto di prelazione a favore dell’ente da esercitarsi a prezzo d’origine rivalutato.-
Successivamente, per far fronte alle finanze dissestate dello Stato e consentire una gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica con criteri sostanzialmente privatistici, la legge n. 412 del 30/12/1991 aveva consentito lo smobilizzo del patrimonio immobiliare degli IACP regolamentando interamente la materia nell’art.28.-
L’art. 28 della legge n. 412, che aveva ribaltato un principio consolidato in materia non ponendo alcun limite né alcun divieto di alienazione a carico degli acquirenti di alloggi di edilizia sovvenzionata, è stato successivamente abrogato dall’art. 1 comma 26 della legge n. 560 del 24/12/1993.-
La legge n. 560 del 24/12/1993 ha ristabilito il principio posto dall’art. 28 della legge n.513/1977 stabilendo nel comma 20 dell’articolo unico che “gli alloggi e le unità immobiliari acquistati ai sensi della presente legge non possono essere alienati, neanche parzialmente, né può esserne modificata la destinazione d’uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia stato pagato interamente il prezzo.
In caso di vendita , gli IACP e i loro consorzi, comunque denominati e disciplinati con legge regionale, hanno diritto di prelazione”.-
Ciò significa, pertanto, che chi è proprietario – come nel caso in esame - di un alloggio di edilizia residenziale pubblica non potrà vendere il proprio immobile se non siano trascorsi dieci anni dalla data di trascrizione dell’atto di acquisto e se non sia stato pagato l’intero prezzo dell’immobile.-
Gli Iacp ed i loro consorzi, inoltre, hanno un diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile, salvo che l’acquirente non intenda agire ai sensi del comma 25 dell’articolo unico della legge n. 560 del 24/12/1993.-
Ai sensi del citato articolo, infatti, “il diritto di prelazione di cui al nono comma dell’art. 28 della legge 8 agosto 1977, n. 513, e successive modificazioni, si estingue qualora l’acquirente dell’alloggio ceduto in applicazione del medesimo art. 28 versi all’ente cedente un importo pari al 10 per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali”.-
Tornando ora all'oggetto del presente quesito, nel caso di specie si tratta di stabilire, anzitutto, quale disciplina sia in concreto applicabile. Tenuto conto della circostanza di fatto che vede la prima alienazione dell’immobile effettuata nel 1990, nel caso in esame trova applicazione la legge n. 513 del 1977. Del resto, la stessa Corte Costituzionale ha, al riguardo, stabilito che per individuare la disciplina in concreto applicabile occorre aver riguardo al momento della conclusione del contratto di vendita dell'alloggio perché solo allora ente pubblico e privato assumono l'impegno in ordine al trasferimento e così facendo individuano la normativa che regolerà il rapporto (Cfr. : Corte cost., 23 luglio 1980, n. 122, in Giur. cost., 1980, 1064).
Tanto ciò premesso, al fine di stabilire se nel caso in esame sia ancora configurabile il diritto di prelazione dello IACP, è necessario a priori valutare la sorte dei contratti di compravendita e del distinto atto mortis causa intervenuti nel lasso di tempo che va dal 1990 al 2007.-
Pertanto, sembra doveroso far espresso riferimento, al già richiamato, disposto dell’art. 28 della legge n. 513 del 1977, il quale stabilisce “Per un periodo di tempo di 10 anni dalla data di stipulazione del contratto e comunque fino a quando non ne sia stato pagato l’intero prezzo, l’alloggio acquistato non può essere alienato a nessun titolo né su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento (…)L’assegnatario può alienare l’alloggio qualora ricorrano, le condizioni di cui al precedente quinto comma. In tal caso d...

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