Se, in materia di condominio, chi ha a suddiviso in due l'appartamento ha diritto a due box

I criteri di attribuzione dei box in 'eccesso'
Domanda 
Nel condominio dove abito si è approvata la costruzione di box avvalendosi della legge Tognoli. Si prevede la costruzione di 45 box in confronto a 32 appartamenti. I box in più verranno assegnati ad estrazione tra i condomini che sono interessati ad avere più di un box. In vista di ciò alcuni condomini, i cui appartamenti hanno due entrate, hanno diviso i loro appartamenti in due cambiando l’accatastamento (alcuni lo hanno già fatto altri lo stanno facendo: da 32 si dovrebbe passare a 36 appartamenti). Vorrei sapere se, in questo modo, chi ha dato seguito alla suddivisione dell’appartamento ha diritto a due box (evitando il sorteggio) oppure no. A me sembra che questa pratica non sia corretta e vorrei sapere che cosa prevede la legge in proposito.
Risposta
La cosiddetta legge Tognoli — modificata dalle leggi 15 maggio 1997, n. 127, 7 dicembre 1999, n. 472 nonché dal Dpr 6 giugno 2001, n. 380 — all’articolo 9, ha consentito la realizzazione nel sottosuolo degli edifici ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, la costruzione di parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti. In particolare, in presenza di immobili condominiali, le delibere assembleari aventi ad oggetto le opere e gli interventi relativi alla costruzione dei parcheggi di cui sopra, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, comma 2, Codice civile.
Il comma 3 del richiamato articolo 9 dispone poi quanto segue: «Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, comma 2 e 1121, comma 3 del Codice civile».
La diminuzione del quorum deliberativo — per approvare la costruzione di parcheggi in condominio — si applica, dunque, solo quando si tratti di opere espressamente previste dalla legge e cioè per la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati.
La diminuzione del quorum non opera invece per le diverse ipotesi di delibere concernenti, per esempio, la realizzazione di un varco per il passo carraio nel muro di cinta o per la costruzione di parcheggi su aree scoperte dell’edificio condominiale. Per queste opere, le delibere devono riportare quantomeno le maggioranze per le innovazioni, di cui all’articolo 1120, comma 1, Codice civile e cioè, la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 dei millesimi. Ed infatti, nonostante l’abbassamento del quorum deliberativo, le opere decise dall’assemblea in tema di parcheggi configurano pur sempre delle innovazioni, come risulta evidente dal tenore letterale del testo legislativo, che richiama espressamente sia l’articolo 1120 sia l’articolo 1121 del Codice civile. Con la conseguenza che, a norma dell’articolo 1120, comma 2, Codice civile, i parcheggi costruiti con la legge Tognoli, non possono pregiudicare la stabilità e la sicurezza del fabbricato, né alterare il decoro architettonico, né rendere talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Pertinenzialità e partecipazione successiva dei dissenzienti. Il richiamo nella sua interezza, all’articolo 1121 del Codice civile — da parte del richiamato articolo 9 della legge 122/1989 — non può che comprendere anche il comma 3 del richiamato articolo 1121 del Codice civile per il quale i condomini e i loro eredi o aventi causa, che non abbiano partecipato alle spese di costruzione dei parcheggi, «possono tuttavia in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera». Si tenga presente che, a norma dell’articolo 1121, comma 2, Codice civile, se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente le spese.
Senonché la partecipazione successiva dei dissenzienti all’innovazione sembra posta nel nulla dall’articolo 9, comma 5, della richiamata legge Tognoli, per il quale i parcheggi realizzati a norma della legge non possono essere ceduti separatamente dalle unità immobiliari, alle quali sono legate da vincolo...

... continua