QUESITO N. 178: Se è responsabile il venditore di un immobile , qualora il procuratore speciale venda ad un prezzo più alto di quello stabilito?

QUESITO :n. 178: Sussistono responsabilità in capo al venditore nel caso in cui, previa procura speciale a vendere un immobile, quest’ultimo viene rivenduto ad un prezzo più alto?



La soluzione del quesito proposto richiede la previa analisi degli istituti della procura e della conseguente interposizione di persona in un affare.-
In particolare, la procura è il negozio col quale una persona conferisce ad un’altra il potere di rappresentarla. Si tratta di un atto a rilevanza esterna, in quanto il rappresentante, agendo in nome e per conto del rappresentato, lo può impegnare direttamente e nei confronti dei terzi. La procura speciale si caratterizza, distinguendosi in tal modo da quella generale, per il suo oggetto: infatti essa riguarda uno o più affari determinati. Se l’affare che ne costituisce oggetto è poi una compravendita immobiliare, come nel caso di procura a vendere un bene immobile, in tal caso scatta anche un requisito di forma, ossia la forma scritta a pena di nullità richiesta per tale tipo di negozio dall’art.1350 c.c.-
A tal proposito, infatti, il Legislatore ha espressamente previsto che la procura deve essere conferita con la stessa forma prescritta per il negozio che il rappresentante deve concludere ( art. 1392 c.c.).-
Strettamente connesso alla procura a vendere un immobile è poi il fenomeno della c.d. interposizione reale di persona nell’affare.-
Quest’ultima si inserisce nell’ambito della categoria della rappresentanza indiretta e si verifica quando il rappresentante agisce solo per conto, ma non nel nome dell’interessato. In questo caso, dunque, il procuratore è parte del negozio che stipula, il quale produrrà i suoi effetti direttamente nella sua sfera giuridica; si può dunque dire che si ha in tal caso un accordo a due che vede prima coinvolti il rappresentato ed il rappresentante (o procuratore) e poi, successivamente e con diverso accordo, il procuratore ed il terzo. Ciò a differenza di quanto avviene nella diversa figura dell’interposizione fittizia di persona riconducibile alla simulazione relativa e caratterizzata dalla presenza di un accordo a tre tra le parti, dove gli effetti del negozio concluso dal rappresentante con il terzo ricadono direttamente nella sfera giuridica del rappresentato. Si può anche dire, in altri termini, che l'azione di simulazione del contratto per interposizione fittizia di persona e quella diretta all'accertamento dell'interposizione reale sono fondate su situazioni di fatto del tutto distinte...... Infatti, nella prima si ha una simulazione soggettiva e l'interposto (nella specie, in una compravendita di bene immobile) figura soltanto come acquirente, mentre gli effetti del negozio (trasferimento della proprietà) si producono a favore dell'interponente; nella seconda, invece, non esiste simulazione, in quanto l'interposto, d'accordo con l'interponente, contratta con il terzo in nome proprio ed acquista effettivamente i diritti nascenti dal contratto, salvo l'obbligo, derivante dai rapporti interni, di ritrasferire i diritti, in tal modo acquistati, all'interponente (Cass. civ., sez. III, 14 marzo 2006, n.5457).-
Né il descritto effetto può essere impedito dalla circostanza che la titolarità del bene immobile non sia stata oggetto di trasferimento dall’originario proprietario al soggetto interposto in quanto, secondo un principio giurisp...

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