QUESITO N. 156: Se il proprietario di due settimane in una multiproprietà può vendere a terzi una delle due settimane

Quesito 156: In una compravendita di un immobile in multiproprietà può il venditore decidere di alienare solo una parte del periodo di godimento di propria spettanza?

La multiproprietà è un istituto nato nella pratica dei traffici negoziali per rispondere ad esigenze legate al mercato dei viaggi e della vacanza ed ha raggiunto una diffusione tale da richiedere l’intervento del legislatore europeo prima (direttiva n. 94/47/CE) e di quello nazionale poi ( d.lgs n. 427 del 1998, abrogato ed oggi disciplinato dal d.lgs n. 206/2005, detto anche nuovo Codice del consumo), al fine di riorganizzare la materia e soprattutto di mettere a punto un adeguato sistema di tutele.
L’acquisto in multiproprietà di un immobile comporta che il bene costituisce l’oggetto (comune) di più diritti di eguale o analogo contenuto, di cui sono titolari più soggetti. La coesistenza di più diritti è permessa dal fatto che il concreto esercizio del diritto è periodico, cosicché il godimento è turnario.
Infatti, al momento della stipula dell’atto di acquisto, l’acquirente stabilisce il periodo dell’anno in cui vorrà godere del bene, versando un corrispettivo commisurato anche a tale scelta.
La normativa dispone a questo riguardo che il periodo determinato o determinabile non potrà essere inferiore ad una settimana, e che l’acquisto, che può essere anche perpetuo, in virtù dei principi che informano il diritto di proprietà, non può in ogni caso avere durata inferiore ai tre anni.
Discussa è la natura di tale diritto. Secondo un orientamento dottrinario, comunque, non può dubitarsi che si tratta di un diritto di proprietà, seppure atipico, attesi i limiti e i vincoli che il multiproprietario incontra nel godimento della cosa.
Il multiproprietario non potrà godere a suo piacimento dell’immobile, risponde per ogni deterioramento della cosa che ecceda l’uso normale di essa e deve destinare l’immobile all’uso fissato nel contratto, di regola quello di abitazione per vacanza.
Il multiproprietario dovrà contribuire, in proporzione alla sua quota, alla manutenzione ordinaria e straordinaria della stessa e dovrà provvedere alla custodia del bene nel periodo del suo godimento, evitando ogni e qualsiasi danneggiamento anche da parte di terzi.
Sul piano del potere di disposizione, occorre specificare che è ritenuta inammissibile la costituzione di diritti reali di godimento (ad eccezione di usufrutto, uso ed abitazione), potendo il multiproprietario costituire solo diritti personali di godimento, in particolare locazioni, e ciò limitatamente al periodo di propria spettanza. È, invece, confermata la trasmissibilità del diritto di multiproprietà per atto tra vivi o mortis causa.
Con riguardo all’acquisto ed alla trasferibilità del diritto occorre, però, differenziare a secondo dei soggetti che partecipano alla compravendita.
Un primo profilo riguarda i trasferimenti di immobili in multiproprietà intercorrenti tra il consumatore e il costruttore o venditore “professionale”. È questo l’ambito in cui si sono succeduti gli interventi del legislatore sia comunitario, che nazionale (Cfr. Codice del consumo, d.lgs. 126/2005 agli artt. 69-81).
I menzionati interventi legislativi hanno risolto con efficacia i problemi connessi alle garanzie da assicurare agli acquirenti-consumatori nei confronti de...

... continua