QUESITO N. 091: Se l'acquirente di un immobile è tenuto al pagamento delle spese condominiali deliberate dall'assemblea nell'anno precedente all'acquisto, quando cioè il proprietario dell'immobile era ancora il venditore
QUESITO
Se l'acquirente di un immobile è tenuto al pagamento delle spese condominiali deliberate dall'assemblea nell'anno precedente all'acquisto, quando, cioè, proprietario dell'immobile era ancora il venditore.
FATTO
Nel 2003, un soggetto ha acquistato un immobile all'interno di un condominio. Successivamente, sono state liquidate delle spese condominiali che erano state approvate con una delibera adottata dall'assemblea nell'anno precedente all'acquisto dell'immobile. L'acquirente assume di non essere tenuto al pagamento di tali spese, in quanto queste risultano essere state deliberate ed approvate quando egli ancora non era proprietario dell'immobile.
PREMESSE NORMATIVE
L'istituto giuridico che viene in rilievo nel caso sottoposto alla nostra attenzione è quello della partecipazione dei condomini alle spese relative alle cose comuni.
Prima di passare all'esame della fattispecie concreta, appare opportuno svolgere alcune considerazioni generali m ordine a tale tematica.
A tal proposito, si precisa che l'obbligo del condomino di partecipare alle spese relative alle parti comuni dell'edificio trova la sua fonte nella comproprietà, insieme agli altri condomini, di tali parti.
L'art. 1123 C.c. detta i criteri in base ai quali è possibile determinare la partecipazione dei condomini alle spese relative alle cose comuni.
In particolare, la nonna pone una distinzione tra le spese riguardanti le parti comuni destinate a servire i condomini in uguale misura, le spese relative alle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa e le spese che hanno ad oggetto parti che recano utilità solo a determinati condomini.
Infatti, la stessa stabilisce che "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell 'edifìcio, per la prestazione dei servizi nell 'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell 'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici, solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità ".
In particolare, la partecipazione dei condomini alle spese relative alle parti comuni, destinate a servire i condomini in uguale misura, è proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e, quindi, viene determinata, generalmente, in base ai valori millesimali, a meno che non vi sia stata una diversa convenzione deliberata dai condomini stessi.
Per quanto riguarda, invece, le cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, la partecipazione alle relative spese dipende dall'utilità che la cosa comune sia obiettivamente destinata ad arrecare a ciascuna delle proprietà esclusive dei singoli condomini.
Della previsione e della ripartizione delle spese
Secondo l'art. 1135 n. 2 C.c. "l'assemblea dei condomini provvede all'approvazione de/preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini ".
La norma fa riferimento non solo ad una elencazione delle spese previste per la gestione annuale - cioè il preventivo - ma anche all'indicazione delle singole quote facenti carico ad ogni singolo condomino.
È proprio in base al preventivo, approvato mediante delibera assembleare, che l'amministratore provvede a riscuotere dai singoli condomini la quota che è a carico di ciascuno di essi.
A questo proposito, è importante precisare che nei rapporti interni fra i singoli condomini le spese comuni vanno ripartite tra di loro pro quota, ai sensi dell'ari. 1123 C.c. e del regolamento condominiale, mentre, nei confronti dei terzi, i condomini sono responsabili solidalmente per le obbligazioni contratte dal condominio nel comune interesse.
Dei rapporti fra alienante ed acquirente
L'aspetto fondamentale che viene in rilievo nel caso de qua è quello concernente i rapporti fra venditore ed acquirente di un immobile relativamente alle spese condominiali. In particolare, ci si chiede quale dei due soggetti sia obbligato al pagamento delle spese liquidate successivamente all'acquisto, ma deliberate in precedenza.
A tal proposito, l'art. 63 comma 2 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all 'anno in corso ed a quello precedente ".
La Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare, in passato, che l'art. 63 Disp. att, dichiarando obbligato al pagamento dei contributi condominiali, in solido con i1 condomino "uscente", colui che a questo subentra, si riferisce a colui che succede nella proprietà dell'immobile condominiale (cfr. Cass.n. 1814/1964).
La norma in esame si ricollega, in sostanza, al principio posto dall'ari. 1104 C.e. in materia di comunione, secondo il quale, incombendo a ciascun partecipante alla comunione l'obbligo di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune, tale obbligazione segue a carico di chi, succedendo ad uno dei comunisti, diventa come tale compartecipe della comunione.
Infatti, l'art. 1104 C.c. al comma 4 afferma che "il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contribuii da questo dovuti e non versali ".
... continua