Se il diritto alle provvigioni sorge anche nel caso in cui il mediatore non abbia comunicato il nome del venditore al possibile acquirente e successivamente la compravendita sia conclusa proprio dal mandante - venditore e dalla persona contatta

Estratto della sentenza : “non occorre necessariamente la prova che l'agente abbia espressamente e specificamente segnalato al mandante il nome del potenziale acquirente – […] - ben potendo l'individuazione e la visita del bene oggetto dell'incarico consentire a quest'ultimo di individuare il proprietario (venendo egli a conoscenza della natura e dell'ubicazione dell'immobile) e di prendere contatto diretto con lui.
Pertanto, ove il contratto di compravendita venga successivamente concluso proprio fra il mandante e la persona inizialmente contattata dall'agente, è da presumere che l'intervento di quest'ultimo abbia quanto meno agevolato il contatto fra le parti contraenti, restando a carico di queste ultime l'onere di dimostrare il contrario”.


TESTO DELLA SENTENZA


Cass. civ. Sez. III, 13-03-2009, n. 6171
Fatto Diritto P.Q.M.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione 11.12.1992 la s.n.c. Geocasa ha convenuto davanti al Tribunale di Verona B. G. e C.M. R., chiedendone la condanna al pagamento della provvigione del 2% sul prezzo di vendita alla C. di un appartamento in (OMISSIS), di proprietà del B., per avere svolto attività di mediazione.
Esponeva che, dopo avere ricevuto dal B. l'incarico di reperire un compratore del predetto immobile, al prezzo di L. 950 milioni, aveva preso contatto con la C., che aveva accompagnato a visitare l'appartamento; ma le trattative si erano interrotte.
Scaduto il mandato a vendere, ha appreso che il B. aveva venduto alla stessa C. il medesimo immobile, al prezzo risultante dal rogito notarile di L. 440 milioni, tramite altra agenzia, che aveva regolarmente riscosso le provvigioni.
Entrambi i convenuti hanno resistito alla domanda, affermando che la compravendita era stata conclusa tramite altra agenzia, che era stata regolarmente pagata.
Esperita l'istruttoria, con sentenza n. 91/2001 il Tribunale di Verona ha respinto la domanda, condannando l'attrice al pagamento delle spese processuali.
Proposto appello da Geocasa, a cui hanno resistito gli appellati, con sentenza 7 aprile-26 maggio 2003 n. 814 la Corte di appello di Venezia ha confermato la sentenza di primo grado, ponendo a carico dell'appellante le spese processuali.
Con atto notificato il 28 giugno 2004 Geocasa propone due motivi di ricorso per cassazione.
Resistono gli intimati con separati controricorsi.
Tutte le parti hanno depositato memoria.

Motivi della decisione

1.- Va preliminarmente respinta l'eccezione di tardività della notificazione del controricorso da parte del resistente B., sollevata da Geocasa.
Vi è in atti la prova che il B. ha consegnato all'ufficio postale l'atto con la richiesta di notifica il 14.9.2004, quindi entro il termine previsto dall'art. 370 cod. proc. civ. e vi è dichiarazione dell'ufficio postale che da atto dell'avvenuta richiesta e del fatto che la notifica non era stata a suo tempo eseguita.
Tanto che il B. ha chiesto, occorrendo, termine per il rinnovo della notificazione.
Geocasa tuttavia, nella memoria 12.1.2009, depositata ai sensi dell'art. 378 cod. proc. civ., non lamenta la mancata notificazione del controricorso, bensì solo la tardività della notificazione stessa, dimostrando così che l'atto le è alfine pervenuto.
Ne consegue che, nei confronti del B., la notificazione è da ritenere tempestiva e il controricorso ammissibile poichè - a seguito delle sentenze della Corte costituzionale n. 477 del 2002, n. 28 e 97 del 2004, n. 154 del 2005 - nei confronti del richiedente la notificazione si perfeziona al momento della presentazione della richiesta di notifica all'ufficiale giudiziario, mentre è da ritenere compiuta alla data della concreta ricezione dell'atto solo per gli effetti che ne derivano nei confronti del destinatario.
Non vi è necessità, quindi, di disporre il rinnovo della notificazione del controricorso, risultando esso tempestivo, quanto al controricorrente, e pervenuto a Geocasa in termini sufficienti a consentirle il regolare esercizio del diritto di difesa, considerato che la stessa - pur avendo sollevato l'eccezione di tardività (senza peraltro in alcun modo illustrarla) - non ha sollevato questioni in materia.
2.- La Corte di appello ha accertato in fatto che inizialmente Geocasa fece visitare alla C. l'appartamento del B., ma che in quell’occasione le parti non trovarono l'accordo sul prezzo, ritenuto eccessivo dall'aspirante acquirente. Ha però ritenuto che l'appellante non avesse fornito la prova di avere segnalato al venditore la possibile acquirente, nè di avere svolto alcuna attività ulteriore per far proseguire le due parti nelle trattative;
tanto che il B. si è rivolto ad un'altra agenzia e la compravendita è stata conclusa per un prezzo molto inferiore a quello originario. Ha pertanto escluso il nesso causale fra l'intervento della Geocasa e la conclusione del contratto.
2a.- Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione degli artt. 1754 e 1755 c.c., affermando che il diritto alla provvigione spetta anche se il mediatore non abbia partecipato a tutte le trattative, fino alla conclusione del contratto, ma solo ad alcune fasi di esse; che è sufficiente allo scopo che l'oggetto della compravendita coincida con quello per cui fu affidato l'incarico al mediatore e che nella specie la coincidenza è assoluta. Rileva altresì che la differenza del prezzo di vendita rispetto a quello inizialmente richiesto non vale ad escludere il nesso causale fra l'attività da essa svolta e la successiva conclusione del contratto, trattandosi palesemente di prezzo simulato, indicato nel rogito al solo valore catastale per eludere l'imposta di registro. Tanto è vero che le parti non hanno prodotto il contratto preliminare.
Quanto alla comunicazione al venditore del nome dell'aspirante acquirente, la ricorrente richiama la testimonianza del figlio del B..
3.- Il motivo è manifestamente fondato.
Vanno richiamati i principi più volte enunciati da questa Corte - che peraltro la sentenza impugnata in linea di principio non mette in discussione - secondo cui il mediatore ha diritto alla provvigione anche se non abbia partecipato a tutte le trattative ed anche quando l'affare sia stato concluso dopo la cessazione dell'incarico, purché vi sia un nesso causa...

... continua