Se l’acquirente può rifiutarsi di pagare le provvigioni al mediatore nel caso in cui il venditore abbia dichiarato (falsamente) che l’immobile è dotato dell’ agibilità/abitabilità e l’agenzia abbia omesso di controllare la veridicità di tale circostanza.-

Se l’acquirente può rifiutarsi di pagare le provvigioni
al mediatore nel caso in cui il venditore abbia
dichiarato falsamente che l’immobile è
dotato dell’ agibilità/abitabilità e l’agenzia abbia omesso di controllare la veridicità di tale circostanza


ESTRATTO DELLA SENTENZA: “il mediatore deve comportarsi in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicità delle notizie rilevanti per la conclusione dell'affare non potendosi limitare a riferirle senza averne controllato la rispondenza a realtà e senza neppure effettuare tale precisazione […] - atteso che la professionalità della sua attività, prescritta dalla L. n. 39 del 1989, ha ampliato l'ambito dell'affidamento di colui che si rivolge al mediatore per concludere l'affare, e che il suo dovere di imparzialità, sussistente ogni qualvolta egli non è un agente immobiliare della sola parte venditrice, deve indurlo a riequilibrare l'asimmetria informativa dell'una parte rispetto all'altra sulla sicurezza e convenienza dell'affare (art. 1759 cod. civ., comma 1) […] Soltanto dopo tale imprescindibile accertamento di fatto sarà possibile da parte dei giudici di merito esaminare se il rifiuto del B. di corrispondere la provvigione alla Beninvest era legittimo, avuto anche riguardo all'ottenuta abitabilità in corso di causa”
“[…] è obbligo del mediatore, (art. 1759 cod. civ.) informare le parti di tutte le circostanze che influiscono sulla conclusione dell'affare e di tacere quelle che non conosce per non averle preventivamente controllate, secondo la diligenza professionale media, rapportata al suo livello di organizzazione (Cass. 4126/2001), avendo la parte diritto, per effetto dell'art. 1175 c.c., art. 1176 c.c., comma 2, e L. n. 39 del 1989, artt. 2 e 3 (da coordinare sistematicamente alla ratio sottesa all'art. 1757 c.c., u.c.) ad una corretta rappresentazione della realtà, l'inadempimento a detti obblighi (art. 1176 cod. civ., comma 2, e art. 1218 cod. civ.) può configurare il legittimo rifiuto (art. 1460 cod. civ.) dell'intermediato di pagargli la provvigione (Cass. 16009/2003, 19951/2008) se a causa di tale inadempimento, e secondo il principio di buona fede, è giustificato il rifiuto a stipulare il contratto a quelle condizioni (Cass. 5107/1999, 6389/2001, 5777, 19006/2006).”

TESTO DELLA SENTENZA

Cass. civ. Sez. III, 07-04-2009, n. 8374

Svolgimento del processo

La società Beninvest nel dicembre 2000 conveniva in giudizio C.F. ed B.E. chiedendo la condanna di ciascuno al pagamento di L. 7.500.000 essendosi entrambi obbligati al pagamento della provvigione: la prima all'atto in cui avesse acquisito, a seguito dell'attività di mediazione richiesta nel (OMISSIS), una proposta irrevocabile di acquisto di un appartamento ad uso di civile abitazione; il secondo all'atto dell'accettazione della sua proposta. In via subordinata la Beninvest, per l'ipotesi in cui emergesse un'inadempienza di una delle parti sì da legittimare la parte adempiente a non corrispondere la provvigione, chiedeva la condanna di tale parte inadempiente al pagamento della provvigione dovuta anche dall'altra parte.

Il B. chiedeva il rigetto della domanda per la mancanza dell'abitabilità, come sapeva la Beninvest, ancorchè lo avesse taciuto contravvenendo ai suoi obblighi di informazione sulle condizioni del contratto.

La C. si costituiva asserendo che la mancanza dell'abitabilità non comportava l'incommerciabilità del bene e quindi era ingiustificato il rifiuto del B. di acquistare l'immobile. Perciò chiedeva la risoluzione del preliminare per inadempimento di questi e la condanna a risarcirle il danno e a tenerla indenne dalle pretese della Beninvest.

Il Tribunale di Firenze con sentenza del giugno 2002 premesso che: 1) l'art. 1759 c.c., comma 1, impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze che gli sono note circa la valutazione e la sicurezza dell'affare o conoscibili con l'ordinaria diligenza, essendogli vietato, in osservanza degli obblighi di cui agli artt. 1175 e 1176 c.c., e alla L. n. 39 del 1989, che hanno posto in risalto la professionalità del mediatore, di fornire notizie inveritiere o su circostanze che non ha controllato o di cui non ha consapevolezza che possano influire sulla conclusione del negozio, sì che egli ha anche l'obbligo di svolgere un'istruttoria per la verifica della fattibilità giuridica dell'affare e della sua regolarità formale; 2) nel caso di specie il mediatore non si è limitato a mettere in contatto i contraenti, ma ha raccolto su apposito modulo del (OMISSIS) la proposta contrattuale del B. ed ha sottoscritto il documento di conferimento di incarico proveniente dalla C., da cui risulta che l'immobile era provvisto di abitabilità/agibilità, così avallando la dichiarazione della venditrice; in ogni caso egli aveva l'obbligo di controllare tale dichiarazione perchè dall'acquisto della C. dalla società Edilgreen emergeva la mancanza dell'abitabilità, requisito essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità dell'immobile, mentre non rileva che nel corso del giudizio la relativa licenza sia stata ottenuta, riteneva: 3) il rifiuto del B. di pagare la provvigione, ai sensi dell'art. 1218 c.c., era legittimo, mentre non lo era quello della C. che aveva dichiarato l'esistenza dell'abitabilità che non è era; 4) perciò era fondata la domanda della Beninvest nei confronti della C., ma in considerazione del concorso della Beninvest e della C. nell'inadempienza compensava le spese tra loro; rigettava la domanda della Beninvest e della C. nei confronti del B. e li condannava a rimborsare le spese a costui.

Interponevano appello principale la C. ed incidentale la s.r.l. Beninvest. Quest'ultima lamentava: 1) in deroga all'art. 1755 c.c., era stato convenuto con la C. che la provvigione sarebbe maturata all'acquisizione di una proposta irrevocabile di acquisto conforme alle condizioni predefinite dalla stessa, che sotto la sua responsabilità aveva dichiarato che l'immobile era provvisto di abitabilità, sì che il mediatore non aveva l'obbligo di accertare altro, non avendo ricevuto incarichi in tal senso, nè la C. aveva consegnato il suo atto di acquisto, e perciò la mediatrice non poteva rilevare che mancava l'abitabilità; quindi spettava al B. il controllo dei requisiti dell'immobile, e poichè la sua proposta di acquisto era stata accettata dalla C., si era perfezionata la promessa di compravendita, e perciò anch'egli era obbligato a pagare la provvigione; 2) la compensazione delle spese nei confronti della C. era erronea perchè l'inadempienza della mediatrice nei suoi confronti era stata esclusa, tant'è che era stata accolta la domanda di pagamento della provvigione.

Concludeva per la condanna del B. al pagamento della provvigione e della C. al pagamento delle spese di primo grado, ed in via subordinata per la condanna di questa a risarcire i danni pari alla provvigione dovuta dal B. per le dichiarazioni inveritiere.

La Corte di appello di Firenze, con sentenza del 16 marzo 2004, accoglieva l'impugnazione della C. nei confronti della s.r.l.

Beninvest e rigettava l'appello incidentale di questa considerando che: a) ritenuto legittimo dal Tribunale il rifiuto del B. ad acquistare l'immobile in quanto non vincolato da una proposta di acquisto non realmente corrispondente, per un carattere essenziale dell'oggetto, all'accettazione - essendo l'immobile, contrariamente a quanto dichiarato dalla Beninvest e dalla C., sprovvisto dell'abitabilità formale, ottenuta in corso di causa - la stessa conseguenza era però da trarre per quest'ultima poichè, stante la bilateralità dell'affare, esso o si era concluso per entrambe le parti, o per nessuna di loro; b) quindi l'accordo non si è concluso o è invalido e perciò nessun diritto alla provvigione, nei confronti di nessuna delle parti, può essere maturato; c) una pretesa risarcitoria per altra causa petendi poteva dalla società Beninvest esser avanzata nei confronti della C. sul presupposto della sua non sincerità nel conferimento dell'incarico, ma tale domanda, formulata nelle conclusioni di appello, era tardiva perchè nuova. Nel resto la sentenza impugnata era da confermare.

Ricorre per cassazione la s.r.l. Beninvest. La notifica è eseguita dal suo difensore avv. Panariti ai sensi della L. n. 53 del 1994. Il B. ha resistito con controricorso. Gli intimati C. e s.r.l. Edilgreeen non hanno svolto attività difensiva. La ricorrente ha depositato memoria.

Motivi della decisione

1.- Deduce la ricorrente: "art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto, ed in particolare degli artt. 1755 e 1759 c.c. - art. 360 c.p.c., n. 5: omessa, e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione dell'impugnata sentenza, anche in ordine alla statuizione delle spese di giudizio". 1.1 - La mediazione, derogando alle regole dell'art. 1755 cod. civ., deve considerarsi atipica nel caso in cui le parti hanno previsto la corresponsione della provvigione all'acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell'incarico di vendita, sì che in questo caso per il sorgere del diritto alla provvigione è sufficiente l'indicazione del futuro contraente, mentre non è necessaria la conclusione dell'affare.

Nella fattispecie nella clausola E dell'incarico la C. ha convenuto che "l'incarico si intenderà espletato in deroga all'art. 1755 c.c., all'acquisizione di una proposta irrevocabile di acquisto conforme alle condizioni sopra pattuite, ed in quel momento maturerà il compenso per la società pari al 3% del prezzo di vendita". Anche le pattuizioni tra la Beninvest e il B. confermano tale tesi prevedendosi che il compenso provvisionale sarà dovuto in caso di accettazione della proposta di acquisto. Pertanto la Corte ha applicato erroneamente la disciplina del codice, omettendo ogni motivazione.

La censura è fondata nei limiti di cui in appresso.

1.2 - Occorre preliminarmente distinguere il contratto intercorso tra la Beninvest e la C., conferente l'incarico per la vendita, dal contratto intercorso tra la stessa Beninvest e il B., interessato all'acquisto.

Infatti, mentre da un lato i giudici di merito hanno accertato che la Beninvest aveva raccolto su apposito modulo del (OMISSIS) la proposta contrattuale del B., senza evidenziare se tra i requisiti di esso vi era l'abitabilità, dall'altro hanno messo in luce che la medesima mediatrice aveva sottoscritto il documento di conferimento di incarico, in cui la C. aveva asserito, diversamente dal vero, che l'immobile era provvisto di abitabilità/agibilità, ed hanno pertanto escluso anche per la C. l'obbligo di...

... continua