Se l'agenzia ha diritto alle provvigioni anche nel caso in cui abbia fatto sottoscrivere un contratto preliminare per un immobile privo della concessione edilizia.-
ESTRATTO DELLA SENTENZA: “Ai sensi dell'art. 1754 c.c. mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. Il mediatore (art. 1755 c.c.) ha diritto alla provvigione ... se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La dizione "conclusione dell'affare" che la legge ricollega al diritto del mediatore al pagamento delle provvigioni si intende realizzata quando fra le parti messe in contatto da lui si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto. Poiché nel caso di specie il contratto intercorso fra le parti è pacificamente riconducibile allo schema del contratto preliminare ci si chiede se per "affare" di cui al diritto alla provvigione disciplinato dagli artt. 1754 e segg. c.c. si intende anche il preliminare nel caso in cui ad esso non possa darsi esecuzione.
Come è noto l'"affare" deriva da Geschaft, perchè il legislatore tedesco se avesse inteso parlare di contratto avrebbe usato la dizione Vertrag, come risulta dalla relazione M., nel progetto del cod. comi. del 1882 per imitazione del corrispondente vocabolo Geschaft, usato nel P. 93 del cod. comm. 1897 e cioè significa "negozio" in genere: guindi "affare" costituisce l'equivalente "volgare" e "comune" del termine "contratto" secondo l'accezione corrente di tale vocabolo nel linguaggio italiano odierno; seppure l'affare, Geschaft, è il genere e il contratto, Vertrag, la specie, entrambe le parole tedesche esprimono l'attività giuridica in movimento verso un'attività economica. Pertanto l'affare si può ritenere concluso quando si verificano gli estremi dell'art. 1321 c.c., cioè quando interviene l'accordo di due o più persone per costituire, regolare , o estinguere tra loro un vincolo giuridico, precisamente, quando il contratto abbia i requisiti essenziali per la sua validità.
Fatte dunque queste considerazioni, non si può non dire che il preliminare di che trattasi non sia un contratto e quindi un "affare" suscettibile di far acquistare il diritto alla provvigione contrariamente a quanto affermato nella qui gravata pronuncia.
Conseguentemente il diritto alla provvigione scatta al momento di tale conclusione dell'affare e comunque il contratto preliminare non è assoggettato alla disciplina dei cui alla L. n. 47 del 1985, art. 17 come è stato chiaramente statuito da Cass., 17.6.1999, n. 6018 e da altre successive, le n. 10831/2001 e n. 9849/2007: La sanzione della nullità prevista dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria e, quindi, la connessa disposizione dell'art. 21 ivi richiamato, trovano applicazione nei soli atti di trasferimento, id est ai contratti ad effetti reali e le relative previsioni non possono essere estese ai contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quali i preliminari di vendita"
TESTO DELLA SENTENZA
Cass. civ. Sez. II, 09-06-2009, n. 13260
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 17 giugno 1998 Alessandro Fontana conveniva in giudizio, dinanzi alla Pretura di Milano, la Gabetti Vendite e Finanziamenti Immobiliari spa esponendo che:
tramite la filiale di (OMISSIS) della suindicata società aveva preso contatti con L.C.E., proprietaria di un'unità immobiliare sita in quella città, posta in vendita; nell'incontro all'uopo fissato per la stipulazione del contratto preliminare, l'incaricato della Gabetti lo aveva informato che il locale cantina seminterrato non risultava, sotto il profilo amministrativo/edilizio, "agli atti del Comune", ma che non si sarebbero posti problemi per la sua successiva regolarizzazione;
il preliminare era stato stipulato, comunque, nella prospettiva di un'agevole "regolarizzazione", prevedendosi esplicitamente che "la parte promissaria acquirente provvedere a sua cura e spese a regolarizzare la situazione urbanistica presso gli organi competenti";
aveva corrisposto parte del prezzo nonché la provvigione mediatoria pari a L. 11.900.000;
peraltro,come fatto presente dal notaio incaricato del rogito,tale "regolarizzazione" era impossibile, alla stregua delle norme all'epoca vigenti;
non essendo state emanate successive norme di "condono",con la promittente venditrice aveva convenuto,il (OMISSIS),un contratto di "mutuo dissenso" in cui,dandosi atto dell'impossibilità del trasferimento, per divieto di legge, era stata convenuta la restituzione della caparra e la caducazione del rapporto.
Ciò premesso, chiedeva la condanna della Gabetti, alla restituzione della provvigione ricevuta, atteso che l'affare non era stato concluso, in quanto il contratto preliminare era da reputarsi nullo a mente della L. n. 47 del 1985, art. 40.
Si costituiva la società convenuta chiedendo il rigetto della domanda avversaria.
Con sentenza del 14 febbraio 2002 il GOA del Tribunale adito rigettava la domanda attorea condannando il F. alla rifusione delle spese di lite.
Proposto gravame dal soccombente la Corte d'appello di Milano,con sentenza del 28 maggio 2004, accoglieva l'impugnazione e per l'effetto condannava la Gabetti spa al pagamento in favore dell'attore, della somma di Euro 6.145,84, oltre interessi di legge dal 17 giugno 1998 al saldo, nonchè alla restituzione di quanto ricevuto dal F. in esecuzione della sentenza di prime cure, con gli interessi dalla data del pagamento. Condannava altresì l'appellata alle spese del doppio grado.
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione la Gabetti spa sulla base di tre motivi. Resiste con controricorso F. A..
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... continua