Mediazione: clausola penale eccessivamente onerosa e vessatoria - sentenza emessa il 22 maggio 2009, dalla Sez. VIII del Tribunale di Napoli.-
ESTRATTO DELLA SENTENZA: “La prova contraria della specifica trattativa individuale in ordine ad una clausola tipo inserita in modulo contrattuale unilateralmente predisposto non può essere costituita da una dichiarazione inserita nello stesso modulo contrattuale. Diversamente opinando, infatti, si realizzerebbe un circolo vizioso nel quale lo stesso documento che è sintomo di assenza di trattativa individuale, ossia il modulo-formulario, contiene in sé la prova di detta trattativa. In sostanza, la prova della specifica trattativa sarebbe data proprio dalla sottoscrizione di una di quelle clausole standard che, siccome contenute in un modulo unilateralmente predisposto, postulano l’assenza di una reale negoziazione”.
TESTO DELLA SENTENZA
Tribunale di Napoli – sezione ottava – sentenza 22 maggio 2009
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il dott. Alessandro Pepe, della 8° sezione civile del Tribunale di Napoli, in funzione di giudice unico, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 44380 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell'anno 2007 avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo
TRA
……………. elettivamente domiciliati in Napoli alla via Paladino n. 2 presso lo studio dell'avv. ………. e rappresentati e difesi dall’avv. Umberto d’Aragona del foro di Salerno giusta mandato a margine dell’atto di opposizione a decreto ingiuntivo
OPPONENTE
E
Società ………………………… S.A.S. DI ………. & C., in persona del legale rapp.te p.t., elettivamente domiciliata in Napoli alla via ……….. presso lo studio degli avv. ……………… dai quali è rappresentata e difesa giusta mandato a margine del ricorso per ingiunzione e della comparsa di costituzione e risposta
OPPOSTA
CONCLUSIONI PER GLI OPPONENTI: accogliere l’opposizione e revocare l’opposto decreto ingiuntivo n. 23601/07 emesso dal Tribunale di Napoli ad istanza della società ………………… s.a.s. di …….. & C. nei confronti del convenuti, con condanna della opposta al pagamento delle spese, diritti ed onorari con attribuzione al procuratore an t i s t a t a r i o .
P E R L O P P O S T A : r i g e t t a r e l o p p o s i z i o n e e c o n f e r m a r e i l d e c r e t o i n g i u n t i v o o p p o s t o .
S V O L G I M E N T O D E L P R O C E S S O
C o n r i c o r s o d e p o s i t a t o i l 1 3 g i u g n o 2 0 0 7 l a S o c i e t à & & & & & s . a . s . d i & & & . & C . a s s u m e v a d i e s s e r e c r e d i t r i c e & & & & & & & & & & & & d e l l i m p o r t o d i ¬ 2 0 . 9 5 2 , 0 0 d o v u t o q u a l e p e n a l e a i s e n s i d e l l a l e t t e r a E ) d e l c o n t r a t t o s t i p u l a t o i l 2 5 o t t o b r e 2 0 0 6 c o i & & & & . . , c h e l e a v e v a n o c o n f e r i t o l i n c a r i c o d i r e p e r i r e u n a c q u i r e n t e d e l l i m m o b i l e s i t o i n v i a & & & & & & & & . L a g e n z i a p r e c i s a v a c h e t a l e a c q u i r e n t e era stato trovato nella persona di ………………, l’accordo tra le parti sui punti essenziali dell’affare si era realizzato, ma poi il preliminare non era stato stipulato perché i contraenti concordemente avevano receduto dalle trattative. Da qui la pretesa di corresponsione della penale di cui alla lett. E), pari al compenso di mediazione meno il 10 %, oltre interessi di mora e spese di lite.
Lo scrivente dott. Pepe, giudice designato , a c c o g l i e v a i l r i c o r s o n e i l i m i t i d i ¬ 2 0 . 5 2 0 , 0 0 e d e m e t t e v a d e c r e t o i n g i u n t i v o n . 6 7 6 1 / 0 5 d e l 2 7 l u g l i o / 1 7 s e t t e m b r e 2 0 0 7 , c h e , n o t i f i c a t o , v e n i v a o p p o s t o d a l l a & & & & & & . c o n a t t o n o t i f i c a t o i l 2 0 n o v e m b r e 2 0 0 7 , c o l q u a l e s i c h i e d e v a l a r e v o c a d e l d e c r e t o ingiuntivo e la condanna dell’agenzia al pagamento delle spese di lite. Gli opponenti negavano che era intervenuto un accordo tra i contraenti, contestavano di essere inadempienti e quindi l’applicabilità della clausola E), della quale deducevano poi la vessatorietà. Quanto a …………….., si assumeva l’estraneità della stessa all’atto di conferimento d’incarico del 25 ottobre 2006.
L’agenzia opposta si costituiva e resisteva all’opposizione invocandone il rigetto con vittoria di spese di lite ed attribuzione.
Alla prima udienza il giudicante concedeva i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c. riservandosi all’esito. Con ordinanza riservata del 9/11 giugno 2008 non autorizzava la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo e fissava udienza di conclusioni rilevando l’assenza di richieste istruttorie.
Quindi, all’udienza del 26 febbraio 2009, sulle conclusioni di cui in epigrafe, la causa veniva assegnata a sentenza, previa concessione dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi finali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L’opposizione a decreto ingiuntivo proposta da ……………… merita accoglimento.
L’agenzia …………. s.a.s. di ………….. & C. ritiene di avere diritto alla penale prevista dalla clausola E) delle condizioni generali dell’incarico di mediazione sottoscritto per la vendita dell’appartamento di via ……………. In particolare, viene dedotta la violazione del n. 5 di detta clausola, prevedente appunto la penale nel caso di “mancata stipula del contratto preliminare o del rogito notarile alla data fissata” .
Si tratta di una pattuizione tipica del settore dell’intermediazione immobiliare, volta a tutelare l’agenzia immobiliare, che s’impegna per la realizzazione dell’affare, contro comportamenti negligenti se non addirittura dolosi delle parti intermediate. Ed è appena il caso di precisare che è pacifico in giurisprudenza ciò che è pacifico per le stesse parti del presente giudizio e che risulta dalla stessa intestazione formale della clausola, ossia la qualifica di “penale” dell’obbligazione di pagamento posta in casi del g e n e r e a c a r i c o d e i s o g g e t t i i n t e r m e d i a t i .
O r a , n e l l i p o t e s i d e q u a l a p e n a l e è c o m m i s u r a t a a l c o m p e n s o d i m e d i a z i o n e , o s s i a a l 4 % d e l p r e z z o d i v e n d i t a , c o n u n a r i d u z i o n e s o l o d e l 1 0 % ( v e d i l a c l a u s o l a E ) .
E b b e n e , l a q u a s i c o r r i s p o n d e n z a a l c o m p e n s o d i m e d i a z i o n e , q u e s t u l t i m o a b b a s t a n z a a l t o s i a i n t e r m i n i p e r c e n t u a l i ( 4 % ) s i a p e r c h é p r o p o r z i o n a t o a d u n p r e z z o d i v e n d i t a e l e v a t o ( q u a s i ¬ 6 0 0 . 0 0 0 , 0 0 ) , e i l r a d d o p p i o d e l l a p r e t e s a , f o r m u l a t a a n c h e n e i c o n f r o n t i d e l p o t e n z i a l e a c q u i r e n t e ( i l q u a l e n o n h a o p p o s t o i l d e c r e t o i n g i u n t i v o e m e s s o i n s u o d a n n o p e r l i m p o r t o d i ¬ 1 5 . 2 5 0 , 0 0 , c u i v a a g g i u n t o i l d e p o s i t o c a u z i o n a l e d i ¬ 5 . 0 0 0 , 0 0 g i à d e c u r t a t o d a l l a g e n z i a : v e d i i l r i c o r s o m o n i t o r i o e i l d e c r e t o i n g i u n t i v o p r o d o t t i d a l l a g e n z i a ) , i n d u c o n d o a r i t e n e r e c h e s i s i a i n p r e s e n z a d i u n a p e n a l e ...
... continua