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Il contratto “preliminare di preliminare” e la sua ammissibilità: riflessioni.-
Il Contratto “preliminare di preliminare” e la sua ammissibilità: riflessioni.

Secondo la ricostruzione della dottrina tradizionale, il contratto preliminare, riconosciuto ma non definito dall’articolo 1351 del codice civile, è un contratto mediante il quale una o più parti si obbligano alla stipulazione di un successivo contratto, detto definitivo. Tale istituto è utilizzato soprattutto in ambito immobiliare durante le trattative di compravendita di un immobile, nelle quali vi sono:
* da un lato, il soggetto acquirente che effettua una proposta irrevocabile di acquisto e si obbliga alla sottoscrizione di un successivo contratto preliminare, con contestuale versamento di un acconto a titolo di acconto; * dall’altro lato, il proprietario venditore che, dal canto suo, ha interesse alla vendita e che, con l’accettazione della proposta, si impegna alla sottoscrizione di un successivo preliminare di vendita. Per brevità, si può suddividere lo svolgimento delle trattative per l’acquisto di un immobile in cinque passaggi, e precisamente: 1) il venditore immobiliare conferisce all’intermediario mandato per la ricerca di un acquirente; 2) l’intermediario fa sottoscrivere al potenziale acquirente una proposta irrevocabile di acquisto, di norma seguita dal versamento di una somma di danaro da parte del sottoscrittore; 3) la parte venditrice accetta la proposta di acquisto, controfirmandola: con tale atto si può ritenere che il preliminare si sia concluso di fatto; 4) le parti passano quindi alla stipulazione del preliminare vero e proprio, presso un notaio; 5) infine, viene stipulato il definitivo di vendita per atto pubblico. In tale iter appare di centrale attenzione la fase in cui avviene la sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, in quanto, una volta accettata dal venditore, essa costituisce una sorta di “preliminare di preliminare”. Ne consegue il delinearsi di due tipi di contratti preliminari: uno, il primo, aperto o informale; l’altro, il successivo, chiuso o formale. In riferimento all’ammissibilità della figura del preliminare di preliminare, è intervenuta a più riprese la giurisprudenza: * in un primo momento, quella di merito (Trib. Napoli, 28 febbraio 1995, n. 2039; Trib. Napoli, 11 gennaio 1994; Trib. Napoli, 8 maggio 1991; Trib. Napoli, 19 febbraio 1992; Trib. Napoli, 19 dicembre 1986 n. 595/87; App. Napoli n. 1796 del 1990; App. Napoli, 11 ottobre 1967) ha tentato di delinearne una giustificazione causale e, partendo dall’articolo 1322 del codice civile, ha affermato che deve ritenersi ammissibile e meritevole di tutela nel nostro ordinamento, in virtù del principio dell’autonomia della volontà negoziale, qualora lo stesso costituisca un momento ben caratterizzato dell’iter progressivo per il raggiungimento del compiuto regolamento di interessi, “ben potendo le parti dapprima addivenire ad un contratto in cui siano precisati i soli elementi strettamente essenziali della stipulanda vendita (cosa, prezzo, modalità di pagamento, etc.), indi ad un contratto che, pur non costituendo vendita definitiva, puntualizzi dettagliatamente e con precisione tutti gli elementi della stessa per poi, infine, giungere alla stipula della vendita definitiva con effetti reali”; * in un momento successivo, quella di legittimità, e precisamente la seconda Sezione della Cassazione ha stabilito, con sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009, che “l'art. 2932 c.c. instaura un diretto e necessario collegamento strumentale tra il contratto preliminare e quello definitivo, destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti. Riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi a ottenere quell'effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico, ben potendo l'impegno essere assunto immediatamente: non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito. Tale impostazione rischia, però, di non tenere nel dovuto conto l’effettiva volontà manifestata dalle parti, che hanno espresso l’intenzione di volersi impegnare alla sottoscrizione di un preliminare e non di un definitivo. Inoltre, un accordo che preveda l’obbligo delle parti di stipulare un contratto p...

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