NULLO IL PRELIMINARE DI VENDITA SE L'IMMOBILE È IRREGOLARE DAL PUNTO DI VISTA URBANISTICO Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, Sentenza del 17/10/2013 n. 23591

NULLO IL PRELIMINARE DI VENDITA SE L'IMMOBILE È IRREGOLARE DAL PUNTO DI VISTA URBANISTICO
 HYPERLINK "http://www.bdtecnici24.ilsole24ore.com/utility/Auth.aspx?view=document&documentType=3&documentid=14349679" \t "_blank" Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, Sentenza del 17/10/2013 n. 23591

Deve ritenersi nullo, per contrarietà alla legge, il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico. Questo il principio di diritto espressamente enunciato dalla Seconda Sezione della Suprema Corte di Cassazione in una sentenza depositata il 17 ottobre scorso(Cass. civ. n. 23591, Pres. Triola, Rel. Parziale). La decisione suscita interesse in quanto ribalta l’indirizzo prevalente in seno alla giurisprudenza di legittimità ed incline a risolvere sul piano dell’inadempimento contrattuale la delicata questione delle conseguenze dell’alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate e non sanabili. Dopo aver richiamato il nutrito gruppo di pronunce e le relative motivazioni, espressione dell’indirizzo giurisprudenziale maggioritario, la Suprema Corte dirige il proprio percorso motivazionale, favorevole alla tesi della nullità contrattuale, lungo due direttrici a sostegno delle quali adduce tanto argomentazioni di carattere logico, quanto formulazioni di natura letterale.
Sotto il primo profilo, si osserva che se lo scopo perseguito dal legislatore era quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico, sarebbe del tutto in contrasto con tale finalità la previsione della nullità degli atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico o per i quali è in corso la pratica per la loro regolarizzazione per motivi meramente formali, consentendo invece il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando eventualmente alle parti interessate assumere l’iniziativa sul piano dell’inadempimento contrattuale. Addirittura, precisa la decisione, si potrebbe prospettare la possibilità tra le parti di eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore, stipulando il contratto e poi immediatamente dopo concludendo una transazione con la quale il compratore rinunzi al diritto a far valere l’inadempimento della controparte.Sotto il secondo aspetto, invece, muovendo dall’esame del disposto normativo in esame (art.  HYPERLINK "http://www.bdtecnici24.ilsole24ore.com/utility/Auth.aspx?view=document&documentType=1&documentid=120676" \t "_blank" 40 secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47) secondo cui … “Gli  atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali .. relativi  ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concess...

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