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Breve commento alla nuova disciplina degli immobili in costruzione
e figure centrali della nuova disciplina, con ciò recependo in buona sostanza la definizione che di tali figure già aveva dato la legge delega (legge n. 10/2004) all’art. 2 (per quanto concerne le figure del «costruttore», dell’«acquirente » e della «situazione di crisi ») ed all’art. 1 (per quanto concerne la figura dell’«immobile da costruire»).
Innanzitutto, l’art. 1 alla lettera a) fornisce la definizione di «acquirente », precisando che deve intendersi per «acquirente» la «persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa».
L’acquirente deve, pertanto, essere una persona fisica e si estende anche al contraente nel contratto per persona da nominare purché la nomina sia a favore di un parente di primo grado.
La tutela si applica anche nel caso di cessioni o assegnazioni da cooperative edilizie. A questa fattispecie fa espresso riferimento anche il secondo comma dell’art. 2 che, con riferimento, per l’appunto alle cooperative edilizie, individua l’atto equipollente a quello «comportante il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento» nell’atto con il quale siano state versate somme o siano state assunte obbligazioni verso la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.. E l’art. 1 a sua volta, precisa che la disciplina di tutela trova applicazione a prescindere dal fatto che l’acquirente sia o meno socio della cooperativa.
La tutela si applica solo nel caso in cui a vendere sia il «costruttore». Lo si ricava espressamente dal disposto dell’art. 2 che stabilisce che obbligato a prestare la fideiussione è per l’appunto il costruttore. Lo stesso art. 1 lett. b) stabilisce quando e a che condizioni un soggetto possa considerarsi «costruttore» ai fini dell’applicabilità della nuova disciplina, precisando che deve intendersi per costruttore «l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi».
Per l’applicazione della disciplina di tutela, quindi, il venditore/costruttore deve essere un «imprenditore» (non importa se persona fisica o società) o una «cooperativa edilizia»: deve trattarsi di un operatore professionale, ossia di un soggetto che agisca nell’esercizio di impresa mentre deve ritenersi non applicabile la tutela in oggetto nei rapporti tra «privati».
Per l’applicazione della tutela in oggetto, inoltre, non è necessario che il venditore debba necessariamente essere anche il costruttore materiale dell’edificio, potendo trattarsi di operatore che ha affidato a terzi, ad esempio in appalto, la costruzione dell’edificio.
L’art. 1 del decreto alla lettera d), fornisce, poi, la definizione di «immobili da costruire» precisando che debbono intendersi per «immobili da costruire» quelli «per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità». Bisogna innanzitutto constatare come il legislatore delegato abbia voluto dettare questa nuova disciplina per gli immobili da costruire, cioè di quei fabbricati rispetto ai quali sia prevista una successiva attività edificatoria ad opera del venditore e che pertanto al momento della conclusione del contratto non risultino ancora individuati nella consistenza voluta e convenuta tra le parti. In pratica la nuova disciplina di tutela si applica solo quando il fabbricato venga dedotto in contratto con caratteristiche non ancora esistenti al momento della conclusione del contratto stesso, caratteristiche peraltro delle quali si sia già tenuto conto ai fini della determinazione del prezzo, e la cui realizzazione presuppone pertanto un’attività edificatoria da parte del venditore/costruttore successiva alla conclusione del contratto in questione.
In base alla definizione fornita dall’art. 1 del decreto possono considerarsi immobili da costruire ai fini dell’applicabilità della nuova disciplina di tutela tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire ovvero dopo l’avvenuta presentazione delle denuncia di inizio attività e prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta di rilascio del certificato di agibilità.
Proseguendo nell’analisi dell’ambito di applicazione del decreto, la nuova disciplina di tutela, peraltro, non si applica per il sol fatto che si sia in presenza di immobili definibili come immobili da costruire, ma è necessario, a tal fine, che gli stessi costituiscano oggetto di contratti privi di effetti traslativi immediati.
Così dispongono gli artt. 1 e 2 del decreto che sul punto ribadiscono quanto già previsto nell’art. 2 della legge delega (ed in tali norme si fa espresso riferimento ad ogni tipo di contratto che comporti l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, della proprietà o di diritti reali limitati su edifici da costruire); ne consegue pertanto che l’applicabilità o meno della nuova disciplina di tutela dipende oltre che dalla caratteristiche dell’immobile negoziato anche dal tipo di contratto stipulato.
Come già abbiamo avuto modo di osservare, il legislatore ha, infatti, subordinato l’applicazione della nuova normativa di tutela al fatto che il soggetto acquirente, a fronte del pagamento di un prezzo o comunque della prestazione di un corrispettivo (che può essere, a sua volta, costituito dal trasferimento immediato della proprietà o altro diritto reale di un bene) non abbia ancora acquisito la proprietà (o altro diritto reale) del fabbricato da costruire.
Per terminare l’analisi delle definizioni e dei presupposti di applicazione della nuova legge, occorre menzionare la «situazione di crisi», che il legislatore intende come «la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.»
Pertanto, il decreto, intende verificata la situazione di crisi alla data di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto, ovvero alla data di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa, ovvero o di quella di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo, ovvero, infine, a quella di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.
La garanzia fideiussoria
Iniziando l’analisi degli istituti volti a tutelare l’acquirente, gli artt. 2-3 prevedono che il «costruttore » prima o al più tardi all’atto della stipula del contratto, dovrà consegnare all’«acquirente» una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione o da intermediario finanziario a ciò abilitato, a garanzia di un importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite in detto contratto, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
La garanzia, pertanto, non riguarderà invece somme e valori che il costruttore è destinato a riscuotere solo nel momento in cui verifichi il trasferimento della proprietà dell’edificio o di altro diritto reale sullo stesso.
Sono inoltre escluse per espressa previsione legislativa, le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante ed i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
Se è previsto l’accollo del mutuo (o di quota frazionata del mutuo) stipulato dal costruttore, la garanzia non riguarderà quelle somme che l’acquirente si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, accollo da perfezionare nel momento in cui si verifichi il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà dell’edificio o di altro diritto reale sullo stesso ma dovrà coprire anche quelle somme che l’acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, qualora detto accollo venga perfezionato in momento precedente a quello in cui è previsto il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà dell’edificio o di altro diritto reale sullo stesso (con assunzione da parte del costruttore della veste di «terzo datore di ipoteca») L’art. 2 del decreto prevede espressamente che la fideiussione possa essere rilasciata «anche secondo quanto previsto dall’art. 1938 c.c.» a norma del quale la «fideiussione può essere prestata anche per un’obbligazione condizionale o futura con la previsione in quest’ultimo caso dell’importo massimo».
La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale e potrà essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata una delle situazioni di crisi ricorrendo alcuni presupposti espressamente indicati. L’ efficacia, invece, cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione».
Espressamente indicato è anche il termine entro il quale il fideiussore dovrà procedere al rimborso: 30 giorni.
L’art. 2 prevede espressamente la nullità del contratto quale sanzione nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare detta fideiussione o nei casi in cui la garanzia prestata copra solo parte delle somme da garantire o quando sia rilasciata da soggetto diverso da quelli indicati dalla legge o senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. La nullità, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato e si parla, al riguardo, di «nullità relativa», in quanto il costruttore inadempiente non potrà sfruttare il suo inadempimento per chiedere la nullità di un contratto della cui stipula si è pentito.
Inoltre è previsto che anche il mancato pagamento del premio o della commissione della fideiussione non possa essere opposto all’acquirente, che il legislatore ha pertanto inteso tutelare da possibili inadempimenti del costruttore.
La assicurazione dell’immobile
Il decreto, poi, all’art. 4 prevede un’altra forma di tutela dell’acquirente imponendo l’ulteriore obbligo per il costruttore di fornire garanzie per il risarcimento al quale fosse tenuto a seguito di danni materiali e diretti all’immo...

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