QUESITO N. 109: Se sia possibile concludere un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abusivo.-

Quesito: Se è possibile concludere un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abusivo?
Il legislatore ha previsto espressamente la sanzione della nullità per gli atti aventi ad oggetto il trasferimento e la costituzione di diritti reali sugli immobili costruiti in violazione della normativa urbanistica (Cfr. art. 40 della legge n. 47/1985).-
Nulla ha, invece, previsto nell’ipotesi in cui l’immobile realizzato abusivamente venga concesso in locazione o in affitto.-
In assenza di una specifica normativa che commini la nullità si può ritenere che sia possibile locare un immobile senza permesso di costruire né condonato.-
Tanto è stato confermato anche da parte della Giurisprudenza dominante, che è intervenuta a fugare qualsiasi dubbio al riguardo, specificando che il proprietario di una costruzione abusiva, pur essendo responsabile nei confronti dello stato per la violazione urbanistica, ha, tuttavia, la possibilità di stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto tale costruzione, che pertanto, deve essere considerato perfettamente valido (v. Cass. n. 583/1982 e n. 2034/1985).-
La validità del contratto, spiega la Giurisprudenza, si ricava da un’analisi della normativa codicistica.-
In particolare, la Cassazione si avvale della nozione di oggetto del contratto, di cui all’art. 1346 c.c., per ricavare la validità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abusivo.- Tale articolo, infatti, stabilisce, ai fini della validità del contratto, è necessario che l’oggetto del contratto stesso sia possibile, determinato o determinabile e lecito, ossia non contrasti con norme imperative, ordine pubblico e buon costume.-
A tale riguardo occorre precisare, come specificato anche dalla Corte di Cassazione che oggetto del contratto di locazione non è l’immobile in sé considerato, ma è una prestazione, che si sostanzia nel diritto al godimento dell’immobile dietro pagamento del canone di locazione, che non può essere, di per se stessa, considerata illecita.-
Inoltre, la v...

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