Se il conduttore ha diritto di essere garantito dal locatore nel caso in cui l'accesso all'immobile locato sia divenuto impossibile a causa di lavori realizzati da terzi.-

Locazione: molestie di diritto e garanzia del locatore
Cassazione , sez. III civile, sentenza 07.02.2006 n° 2531

La Corte di Cassazione, con la sentenza n° 2531 del 07.02.2006, ha definito la molestia di diritto per la quale il locatore ha l’obbligo di prestare al conduttore la garanzia di cui all’art. 1585 C.c..-
La Suprema Corte osserva che la molestia di diritto si verifica quando un terzo, reclamando sul bene locato diritti reali o personali in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto di locazione, compia atti di esercizio della relativa pretesa implicanti la perdita o la menomazione del godimento del conduttore.-
Non si ha molestia di diritto se la pretesa del terzo riguarda altre autonome situazioni di godimento dello stesso conduttore, non giustificate dalla specifica detenzione derivante dal contratto di locazione; si versa, in quest’ultimo caso, in una ipotesi diversa da quella disciplinata dalla norma di cui all’art. 1585 codice civile.-

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE III CIVILE
Sentenza n. 2531 del 7 febbraio 2006
(Presidente G. Nicastro, Relatore F. Trifone)
Svolgimento del processo
Con citazione innanzi al Tribunale di Ancona ritualmente notificata, G. B., conduttore di un immobile destinato all'esercizio della sua attività di officina di riparazione per autovetture, conveniva in giudizio il locatore G. N. per ottenere la risoluzione del contratto.-
A sostegno della domanda assumeva, sulla scorta di un accertamento tecnico preventivo, che l'immobile condotto in locazione era diventato inaccessibile a causa dei lavori eseguiti dai proprietari dei palazzi vicini, i quali avevano recintato le loro proprietà.-
Il convenuto contrastava la domanda; negava che il locale destinato ad officina fosse rimasto privo di accesso; affermava che le aree interne al fabbricato, delle quali l'attore non poteva più usufruire a seguito dell'effettuata recinzione degli spazi da parte di terzi, non avevano formato oggetto della locazione ed erano state acquisite alla disponibilità del conduttore in via di mero fatto del conduttore, onde di esse il locatore non era contrattualmente obbligato ad assicurare il godimento.-
Il tribunale rigettava la domanda e condannava l'attore alle spese.-
L'impugnazione del soccombente, proposta nei confronti di A. e R. M. N. nella loro qualità di eredi di G. N. intanto deceduto, era decisa dalla Corte d'appello di Ancona con sentenza pubblicata il 13 maggio 2002, che rigettava il gravame e condannava l'appellante alle maggiori spese.-
I giudici dell'appello consideravano che non si verteva in tema di applicabilità della garanzia cui è tenuto il locatore ai sensi del primo comma dell'art. 1585 cod. civ., in quanto il locatore non aveva concesso in godimento anche le aree esterne non di sua proprietà.-
Escludevano, altresì, l'applicabilità della disciplina di cui all'art. 1575 n. 2 stesso codice, in quanto il locatore, tenuto ad assicurare all'immobile la destinazione originaria, deve a tal fine garantire il conduttore dalle sole molestie dei terzi riguardanti la cosa locata.-
Evidenziavano che l'accesso al locale era possibile anche dopo la realizzazione della recinzione da parte dei terzi, anche se questa aveva reso il transito meno agevole.-
Osservavano, infine, che le allegazioni dell'appellante in ordine all'assenza dei requisiti prescritti dai regolamenti edilizi per l'utilizzabilità dell'immobile erano del tutto generiche e non dimostrate.-
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso G. B., che ha affidato l'impugnazione a tre motivi.-
Hanno resistito con controricorso A. e R. M. N..-
Le parti hanno presentato memoria.-
Il ricorrente ha replicato con note scritte (art. 379, quarto comma, cod. proc. civ.) alle conclusioni orali d'udienza del P.M..-
Motivi dalla decisione
Con il primo motivo d'impugnazione -deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli art. 112 e 116 cod. proc. civ. in relazione all'art. 360, n.3 e 5, stesso codice- il ricorrente critica la sentenza di secondo grado -testualmente- "per avere omesso l'esame di punti decisivi della controversia o comunque per avere condotto indagini di fatto risultanti da elementi acquisiti al processo, ma ponendo a base del giudizio elementi diversi o comunque estranei con conseguente adozione di decisione diversa da quella che si sarebbe dovuta prendere ed infine per aver deciso su questioni non prospettate né tanto meno proposte con evidente decisione al di fuori del richiesto, del dedotto e del precisato anche con le conclusioni ed in corso di causa e tralasciando di considerare risultanze, tra l'altro pacifiche, della causa".-
In particolare sostiene che:
il giudice del merito avrebbe pronunciato ultra petitum nel ritenere non appl...

... continua