QUESITO N. 138: Se nel caso di vendita di un locale commerciale sublocato a terzi, il diritto di prelazione spetti al conduttore o al subconduttore.-

Quesito 138: Nel caso di vendita di un locale commerciale sublocato a terzi, a chi spetta il diritto di prelazione al conduttore o al subconduttore?

Il contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione è disciplinato dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, che all’art. 38 prevede il diritto di prelazione, disponendo che:“ nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario”.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Il diritto in oggetto trova applicazione unicamente per i contratti di locazioni di immobili che abbiano ad oggetto attività commerciali dirette al pubblico o che implichino contatti diretti con utenti e consumatori; è stato pertanto escluso il diritto di prelazione nel caso di attività che non presentino tali caratteristiche.
Nell’ipotesi in cui, come nel caso oggetto del quesito, l’immobile sia stato dal conduttore sublocato a terzi, si pone il problema di individuare il titolare del diritto di prelazione, ossia se esso possa essere esercitato dal conduttore o dal subconduttore.
Il prevalente indirizzo giurisprudenziale sia di merito, che di legittimità, ritiene che tale diritto vada riconosciuto al subconduttore.
In tale senso la Corte appello Roma, con sentenza del 4 luglio 1991: “Nel caso di trasferimento a titolo oneroso di un immobile in sublocazione, adibito ad uso diverso dall'abitazione, il diritto di prelazione ex art. 38 della l. 27 luglio 1978 n. 392 spetta al subconduttore che sia titolare dell'azienda relativa all'attività imprenditoriale esercitata nell'immobile”.
In senso conforme la Suprema Corte: “Nel caso in cui l'immobile destinato all'esercizio di una delle attività di cui all'art. 27 della legge sull'...

... continua