QUESITO N. 148 : “Se è possibile modificare la tabella millesimale allegata al regolamento di condominio; se è ravvisabile una responsabilità dell’amministratore nell’applicazione della tabella millesimale esistente.-

Quesito 148: “Se è possibile modificare la tabella millesimale allegata al regolamento di condominio; se è ravvisabile una responsabilità dell’amministratore nell’applicazione della tabella millesimale esistente; se l’acquirente dell’appartamento che ha pagato per millesimi relativi alla proprietà di altro condomino può ripetere le somme pagate ”.

Al fine di dare un’adeguata ed esaustiva risposta al quesito in oggetto, appare opportuno, in via preliminare, soffermarsi brevemente su alcuni aspetti della disciplina del condominio negli edifici, con particolare riguardo al regolamento di condominio ed alle tabelle millesimali ad esso allegate, nonché all’assemblea del condominio.
Il regolamento di condominio contiene la disciplina relativa all’utilizzo delle cose comuni ed alla ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi di ciascun condomino; contiene, inoltre, le norme per la tutela del decoro dell’edificio, nonché quelle relative all’amministrazione (art.1138 c.c.). Al regolamento è allegata la tabella millesimale che esprime il valore di ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale rapportata al valore dell’intero edificio (v. artt.118 e 1123 c.c.).
Per l’approvazione della tabella millesimale è necessario il consenso unanime di tutti i condomini (C.f.r. Cass. civ., sez. II, sent. 18/08/2005 n. 16982, 25/08/2005 n. 17276, 28/04/2005 n. 8863).
In assenza di tale unanime consenso, ciascun condomino può richiederne giudizialmente la modifica ex art. 69 disp. att. c.c..
Secondo un orientamento maggioritario, la richiesta di revisione o modifica della tabella millesimale deve essere proposta in contraddittorio di tutti i condomini e non contro il condominio in persona dell’amministratore, poiché l’oggetto della controversia esorbita dall’ambito delle cose o interessi comuni ed incide su diritti esclusivi dei singoli condomini (C.f.r. Cass. civ., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3967).
Tuttavia, esiste una pronuncia isolata della Suprema Corte secondo la quale la domanda deve essere proposta, oltre che nei confronti dei condomini, anche nei confronti del condominio in persona dell’amministratore ( C.f.r. Cass. n. 4405 del 10/04/1992).
È bene chiarire che l’amministratore, in ogni caso, non ha l’obbligo di attivarsi per modificare la tabella millesimale (né tantomeno di attivarsi per crearla); tale facoltà è riservata all’assemblea dei condomini, organo al quale è demandato anche il potere di disporre le spese necessarie ad assumere obbligazioni per provvedere alla modifica, rispettando le maggioranze di cui all’art. 1136 co. 2 c.c. (Cass. civ., sez. II, 11/02/2000 n. 1520).
Quanto all’assemblea, essa è l’organo preminente del condominio preposto a manifestarne all’esterno la volontà nell’interesse comune dell’intero gruppo (anche della minoranza).
A norma dell’art. 1136 co.6 c.c., l’assemblea non può validamente deliberare se non sono stati invitati a partecipare alla riunione tutti i condomini.
La qualità di condomino di un edificio ha come presupposto indefettibile la proprietà di un piano o di una porzione di piano dell’edificio stesso. A tal fine è sufficiente l’esistenza di un atto scritto che comprovi la sussistenza del diritto di proprie...

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