QUESITO N. 171: Nel caso di vendita di un immobile locato per l’esercizio di una attività professionale, spetta al conduttore il diritto di prelazione e di riscatto?

Quesito 171: Nel caso di vendita di un immobile locato per l’esercizio di una attività professionale, spetta al conduttore il diritto di prelazione e di riscatto?

Le legge n. 392/1978 sull’equo canone riconosce al conduttore un diritto di prelazione nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato.
Il locatore, infatti, che intende procedere alla vendita, ha l’onere di darne apposita comunicazione con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione della predetta comunicazione, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Il problema da risolvere per il quesito in esame è se tale diritto di prelazione e il conseguente diritto di riscatto, in caso di mancato rispetto del primo, sia riconosciuto per ogni tipo di locazione.
Al riguardo, la legge stessa chiarisce che i suddetti diritti non spettano ai conduttori di immobili adibiti ad attività professionale. (art. 41 legge 392/78).
Tale esclusione dal godimento dei diritti in esame è confermata oltre che dalla legge, anche dalla giurisprudenza:“I diritti di prelazione e riscatto, configurati dagli art. 38 e 39 della l. 27 luglio 1978 n. 392 per il caso di vendita di immobili urbani dati in locazione, non spettano, a norma degli art. 41 e 45 della legge, ai conduttori di immobili destinati all'esercizio di attività professionali” (Cfr.  HYPERLINK "file:///C:\\Documents%20and%20Settings\\Utente%20Principale\\Desktop\\Juris%20Data\\O3%20S03%20A1990%20N2620%20"
Cassazione civile, sez. III, 30 marzo 1990, n. 2620).
Stabilito che non spettano i diritti in esame, è opportuno chiarire che il contratto di locazione è opponibile anche al terzo acquirente, a norma dell’art. 1599 c.c..
Pertanto, nel caso del trasferimento a titolo particolare dell’immobile locato, la legge...

... continua