IL NUOVO PROCEDIMENTO DI CANCELLAZIONE DELLE IPOTECHE

IL NUOVO PROCEDIMENTO DI CANCELLAZIONE DELLE IPOTECHE
DOPO LA LEGGE 2 APRILE 2007 N.40


Le disposizioni del Decreto Legge 31 gennaio 2007 n. 7 convertito legge 2 aprile 2007 n. 40, meglio noto come “decreto Bersani bis”, si propongono il conclamato obbiettivo di semplificare la procedura di cancellazione dell’ipoteca, a seguito dell’estinzione del debito contratto con una banca o altro soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, ovvero con un ente di previdenza obbligatoria (INPS, INPDAP, ecc.), allo scopo di favorire il “cittadino consumatore” nella prospettiva di un risparmio di spesa.

Si deve però prendere atto che l’intento del Legislatore risulta frustrato dalla pessima tecnica normativa utilizzata: l’urgenza con cui la norma è stata scritta, unitamente al fatto che la questione di fiducia posta dal Governo sull’intero pacchetto di liberalizzazioni, non ha consentito al dibattito parlamentare di intervenire in modo virtuoso sul testo del decreto, hanno fatto sì che ne sia uscita una disposizione di pessima fattura e si sia invece persa l’occasione per realizzare una vera e propria semplificazione.

A dispetto del programma innovativo, l’art.13 della legge di conversione non dice nulla di più di quanto già dispone l'art. 2878 n.3 del Codice Civile: conferma invece, per le fattispecie considerate dalle nuove norme, il principio generale, valido per tutte le obbligazioni in genere, in base il quale l'ipoteca si estingue alla data di avvenuta estinzione dell'obbligazione (l'art. 13 comma 8 sexies richiama per l'appunto l'art. 2878 Cod.Civile).
Inoltre appare del tutto fuori luogo il richiamo all'art. 2847 che attiene ad un fenomeno, quello della cessazione dell'efficacia della iscrizione, assolutamente diverso da quello dell'estinzione dell'ipoteca.

Per inquadrare la portata della nuova norma occorre però fare alcune considerazioni sistematiche preliminari e distinguere concettualmente le fattispecie dell’estinzione dell’ipoteca e della materiale cancellazione.
Bisogna infatti ricordare il ruolo fondamentale svolto, con riguardo all’ipoteca, dalla pubblicità mediante nei Registri Immobiliari: l’iscrizione dell’ipoteca ha efficacia costitutiva, ciò significa che l'atto con il quale si concede l'ipoteca non è di per sé sufficiente per far nascere l'ipoteca, ma serve l’iscrizione nei Registri Immobiliari, ossia l'espletamento della formalità pubblicitaria.
L'art. 2808 secondo comma del Codice Civile stabilisce che l'ipoteca … si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
Funzione speculare rispetto a quella dell’iscrizione è quella svolta dalla cancellazione: per neutralizzare l'effetto costitutivo conseguente al fatto "materiale" dell’iscrizione, serve una "contro-iscrizione": è questa la funzione svolta dalla cancellazione così come disciplinata dall'art. 2882 del Cod.Civile.

Pertanto vanno tenuti concettualmente ben distinti il concetto di estinzione dell’ipoteca e la fattispecie della cancellazione: solo la cancellazione costituisce quella forma di "pubblicità negativa" necessaria per eliminare la "pubblicità positiva" costituita dall'iscrizione, che fintantochè permane, può costituire un ostacolo alla circolazione giuridica.

E’ altresì noto che l'efficacia dell'iscrizione non ha durata illimitata ma cessa decorsi venti anni (se non viene rinnovata) si verifica una causa di estinzione dell'ipoteca e gli effetti dell'iscrizione vengono meno senza procedere alla pubblicità negativa costituita dalla cancellazione.

Preso atto che prima del decorso dei 20 anni dall’iscrizione l'evento estintivo dell’obbligazione non è sufficiente a neutralizzare gli effetti dell'ipoteca, ne deriva che qualunque sia il titolo serve una "pubblicità negativa" che solo la cancellazione può garantire.

La cessazione di efficacia dell'ipoteca prevista dal decreto Bersani, pertanto non opera automaticamente, come nel caso previsto dall'art. 2487 del Cod.Civile per decorso del termine ventennale senza rinnovazione, ma richiede pur sempre un'attività materiale da parte del Conservatore dei Registri Immobiliari, che deve procedere alla "cancellazione" dell'ipoteca. Spetta solo ed esclusivamente al Conservatore, sotto la propria personale responsabilità e nei termini previsti, verificare i presupposti, la regolarità e l'autenticità dei documenti sulla cui base procedere alla cancellazione secondo la nuova procedura di cui all'art. 13 comma 8 novies.

Le novità introdotte dal decreto Bersani introducono nel nostro ordinamento un nuovo procedimento, alternativo a quello disciplinato dall'art. 2882 Codice Civile, per ottenere la cancellazione dell'ipoteca.

Alla luce di ciò (ricorrendone i presupposti) la cancellazione si può ottenere:
- - o nelle forme tradizionali così come disciplinate dall'art. 2882 del Codice Civile, disposizione che non è stata in nessun modo modificata dal decreto Bersani, vale a dire che il debitore potrà anche dopo l'entrata in vigore del decreto Bersani chiedere ed ottenere dal creditore l'atto di assenso alla cancellazione autenticato o ricevuto dal Notaio e sulla base di tale atto chiedere la cancellazione dell'ipoteca;
- - oppure avvalendosi del nuovo procedimento introdotto dall'art. 13 commi 8 commi septies e seguenti (applicabile peraltro solo quando ricorrono tutti i presupposti di applicabilità del d...

... continua