QUESITO N. 240: Se è possibile disporre dei parcheggi costruiti sotto la vigenza della legge Tognoli, separatamente dall’immobile di cui essi costituiscono pertinenza?

Quesito n. 240:   Se è possibile disporre dei parcheggi costruiti sotto la vigenza della legge Tognoli, separatamente dall’immobile di cui essi costituiscono pertinenza?

La legge 24 marzo 1989, n. 122 (cd. Legge "Tognoli") fa riferimento a posti auto realizzati successivamente alla edificazione del fabbricato ed ha come scopo principale quello di incentivare la realizzazione di nuovi parcheggi soprattutto in vista di risolvere questioni generali relative al traffico veicolare.-
I parcheggi "Tognoli" si caratterizzano perché trattasi di posti auto:
a) realizzati successivamente all’edificazione del fabbricato;
b) realizzati nel sottosuolo dei fabbricati o di aree esterne ad essi pertinenziali ovvero nei locali posti al piano terreno;
c) la cui realizzazione può avvenire anche in deroga allo strumento urbanistico e ai regolamenti edilizi vigenti;
d) da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari;
e) il cui titolo abilitativo è costituito dalla autorizzazione gratuita e non onerosa; se si tratta, poi, di costruzioni conformi allo strumento urbanistico opera una sorta di silenzio assenso decorsi 60 giorni dalla richiesta.-
Il beneficiario delle agevolazioni contemplate dalla normativa è sottoposto al divieto di procedere alla cessione separata del parcheggio rispetto al bene principale cui esso è asservito, con la conseguenza che ogni utilizzazione del bene destinato a parcheggio diversa da quella prevista dalla legge è illecita in virtù di un inscindibile rapporto di strumentalità fra l’area destinata a parcheggio e l’immobile.-
Quiesto rapporto è da intendersi come rapporto quantitativo fra numero di unità immobiliari esistenti e numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza, rapporto che deve essere di uno ad uno, in quanto ammettere che possano chiedersi parcheggi in numero superiore al numero delle unità immobiliari, verrebbe a comportare un’utilizzazione sproporzionata dello strumento pubblicistico che, per favorire la realizzazione di tali parcheggi, da un lato stabilisce una serie di agevolazioni, ma dall’altro impone, sul piano della commerciabilità, un regime rigoroso.-
A questa conclusione, peraltro, induce testualmente la normativa di cui si tratta che all’art. 9, riferisce la pertinenzialità alle "singole unità immobiliari" e prevede la nullità degli atti di cessione dei parcheggi "separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale".-
La norma fa espresso riferimento alla cessione separata del parcheggio e non della unità immobiliare e tuttavia la dottrina (in particolare, cfr. Studio n. 1490 approvato dalla Commissione Studi del Consiglio Nazionale del Notariato):
a) se l'atto di cessione si limita ad indicare il parcheggio, senza far menzione dell'unità immobiliare, l’atto è nullo, perché il negozio mira a far circolare il parcheggio separatamen...

... continua