QUESITO N. 270: Se il diritto di servitù di passaggio può essere costituito verbalmente e quali sono i modi per determinare i confini di una proprietà.-
Quesito n. 270: Se il diritto di servitù di passaggio può essere costituito verbalmente e quali sono i modi per determinare i confini di una proprietà.-
Per poter comprendere il quesito in esame risulta in primo luogo necessario fornire una definizione di servitù. Essa consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.).-
La costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa, pertanto, una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente.-
Nel caso di specie, la servitù di passaggio si concreta nell’obbligo imposto al proprietario del fondo servente di tollerare che il proprietario del fondo dominante attraversi il suo fondo per giungere al proprio. (art. 1051 c.c.).-
Vi è da puntualizzare che il legislatore con la locuzione “fondo” fa riferimento anche ad una costruzione o un edificio, non essendo tale termine limitato ai soli fondi agricoli. (Cass. Civ. 14 giugno 1999, n. 5843, Studium Juris 2000, 86).-
Per configurare una servitù, anche di passaggio, deve sussistere un nesso tra il peso imposto sul fondo servente e l’utilità che ne deriva al fondo dominante; nell’interpretazione del titolo costitutivo della servitù al fine della determinazione della sua estensione, occorre, nei casi dubbi, ritenere che la servitù sia costituita in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio possibile per quello servente. (Cass. Civ. 7 ottobre 1974, n. 2633).-
La convenzione con cui venga imposta ad un fondo, ed a vantaggio di un altro fondo, una limitazione che si risolva nella creazione di una servitù, deve rivestire la forma scritta. Tale forma è requisito essenziale in quanto i negozi riguardanti la costituzione o l’estinzione di diritti reali non possono derogare dalla forma scritta, richiesta ad substantiam, ossia ai fini della validità stessa dell’atto (Cass. Civ. 19 giugno 1980, n. 3914; 23 aprile 1981, n. 2413).-
Ne consegue che in tema di costituzione convenzionale di servitù prediale l’eventuale consenso espresso verbalmente dal proprietario di un fondo è inidoneo alla costituzione di un vincolo di natura reale che richiede la forma scritta ad substantiam.-
Non è richiesto l’uso di formule sacramentali, ma è necessario e sufficiente che dalla clausola contrattuale siano determinabili con certezza, attraverso i consueti strumenti di ermeneutica, il fondo dominante, quello servente e l’oggetto in cui consiste l’assoggettamento di questo all’utilità dell’altro (Cass. Civ. 3 luglio 2000, n. 8885).-
In particolare, devono essere specificati nel titolo tutti gli elementi della servitù e, quindi, non solo gli elementi atti ad individuare il fondo servente e dominante e, nel suo contenuto oggettivo, il peso imposto sopra al primo per l’utilità del secondo, ma anche tutte le caratteristiche essenziali circa l’estensione e le modalità di esercizio della servitù, in relazione all’ubicazione e consistenza dei due fondi ed alle esigenze del fondo dominante. (Cass. Civ. 7 luglio 1981, n. 4456; mentre la Cass. Civ. 26 gennaio 2004, n. 1328 afferma che debbano essere specificamente indicati l’esistenza e il contenuto del diritto). Sono rilevanti, ancora, l’ubicazione del fondo servente, la sua vicinanza al fondo dominante, la naturale destinazione dell’uno e dell’altro (Cass. Civ. 7 luglio 1981, n. 4456).-
In caso di vendita di uno dei due fondi, riferendosi la servitù, rispettivamente dal lato attivo e passivo, al fondo dominante ed a quello servente, costituendone una qualitas, essa si trasferisce automaticamente. Da ciò deriva che, poiché la fonte del diritto di servitù è il contratto costitutivo, e la servitù, a differenza degli altri diritti reali di godimento, non si trasferisce di per sé, ma passa con il trasferimento della proprietà dei fondi cui si riferisce, una volta effettuata la trascrizione del titolo costitutivo, la servitù si trasferisce, attivamente e passivamente, per effetto del trasferimento della proprietà dei fondi stessi e della trascrizione dei relativi titoli. (Cass. Civ. 28 luglio 1967, n. 2004); senza che occorra un atto giuridico particolare né una specifica clausola contenuta nell’atto di alienazione del fondo.
In merito al secondo quesito posto in esame vi è da premettere che risulta necessario operare una distinzione. Per fissare i confini di una proprietà, infatti, il legislatore prevede due rimedi: il regolamento di confini e l’apposizione di termini.
L’azione di regolamento di confini presuppone l’incertezza, oggettiva o soggettiva, sui confini tra i fondi ed ha per oggetto la determinazione quantitativa delle rispettive proprietà dei contendenti in base ai rispettivi titoli di acquist...
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