QUESITO N. 253: Se a seguito delle novità introdotte dal c.d. Decreto Bersani bis è possibile la portabilità del mutuo.-

Quesito n. 253: Se a seguito delle novità introdotte dal c.d. Decreto Bersani bis è possibile la portabilità del mutuo.-

Il Decreto Legge n. 7 del 31 gennaio 2007 convertito in Legge 2 aprile 2007 n. 40, meglio noto come “decreto Bersani bis”, ha esteso il concetto di portabilità anche ai mutui, ai contratti di apertura di credito e ad altri finanziamenti concessi da banche, istituti finanziari o enti previdenziali ed altri intermediari bancari e finanziari (art. 8 Legge 2 aprile 2007 n. 40).-
L’espressione atecnica di portabilità esprime il concetto secondo il quale chi ha contratto un mutuo con una banca può trasferire il suo debito ad un'altra banca, presumibilmente perchè gli concede condizioni migliori.-
Più correttamente si dovrebbe parlare di portabilità dell'ipoteca, come conseguenza della sostituzione di un rapporto di mutuo, nel senso che, in caso di stipula di un nuovo contratto di finanziamento, l'operazione porta con sè la precedente ipoteca.-
In termini giuridici la portabilità si realizza attraverso l’istituto della surrogazione di cui all’art. 1202 del Codice Civile (surrogazione per volontà del debitore) che disciplina appunto il subentro della nuova banca nella garanzia ipotecaria già iscritta a favore dell’originario creditore.-
L’istituto della surrogazione per volontà del debitore già esisteva nel Codice Civile prima dell’intervento del decreto Bersani bis; la novità del provvedimento normativo sta nel fatto che ora non è più legittimo che la Banca precluda al debitore l’esercizio di questa facoltà, impedendo o rendendo oneroso l’esercizio della surrogazione, infatti “è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione”.-
Altra particolarità del provvedimento è l’espressa previsione secondo la quale “la surrogazione per volontà del debitore non comporta il venir meno dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa”.-
L'atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata; la surrogazione deve poi essere annotata nei registri immobiliari a cura del conservatore, senza formalità, ma occorre allegare copia autentica dell'atto di surrogazione (vedi art. 2843 del Cod. Civ.).-
L'espressione "senza formalità" utilizzata dal legislatore in senso atecnico, sta a significare che verrà eseguita d'ufficio dal conservatore, senza che il contraente-consumatore debba farsi carico di presentare (compilare) una nota (domanda di annotazione), ma semplicemente sulla scorta del titolo (in questo senso vedi la circolare 9/2007).-
Per effetto della surrogazione per volontà del debitore dunque la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario e ciò dovrà risultare nei Registri Immobiliari da un'annotazione a margine dell'ipoteca stessa.-
La sostituzione del mutuo attraverso la surrogazione del nuovo creditore nella garanzia ipotecaria già iscritta può verosimilmente comportare un risparmio di costi, nella misura in cui, per accendere un rapporto contrattuale con una nuova banca e per sostituire il mutuo, non è necessario cancellare la vecchia ipoteca ed iscriverne una nuova.-
In questi termini vi sarà un concreto risparmio anche in termini di costi notarili, se al notaio non verrà richiesto di iscrivere una nuova...

... continua