QUESITO N. 298: Se il mediatore ha l’obbligo di informare il cliente dell’esistenza di una casa famiglia sita nello stesso parco dell’immobile oggetto del contratto di locazione.-
Quesito n. 298: Se il mediatore ha l’obbligo di informare il cliente dell’esistenza di una casa famiglia sita nello stesso parco dell’immobile oggetto del contratto di locazione.-
Il quesito giuridico in epigrafe sottopone alla nostra attenzione uno dei profili più discussi che si annidano attorno all’attività del mediatore: l’obbligo di informazione di cui all’ art. 1759 c.c.
Al riguardo giova, anzitutto, ricordare che la figura del mediatore, regolata dagli artt. 1754 e ss., codice civile, e dalla legge n. 39 del 3 febbraio 1989, riveste un ruolo di grande importanza ed attualità, soprattutto nel settore delle compravendite immobiliari, in quanto «interponendosi in maniera neutrale e imparziale tra due contraenti, ha l’onere di metterli in relazione, appianarne le divergenze e farli pervenire alla conclusione dell’affare, alla quale è subordinato il diritto al compenso», occupando pertanto una «delicata» posizione che potremmo definire super partes. Il mediatore, inoltre, nell’esercizio della sua attività deve adempiere ad alcuni obblighi fra cui il su menzionato obbligo di informazione.-
La norma quadro sul punto è, giova ribadirlo, costituita dall’art. 1759 c.c., secondo il quale “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.-
La ratio di tale disposizione risiede nel fatto che il mediatore, in quanto soggetto esterno rispetto alle parti contraenti, anziché mantenersi su un piano di imparzialità e lealtà, potrebbe - per interesse personale - offrire una falsa rappresentazione della realtà, «manipolando» le informazioni raccolte o celandone la conoscenza, al fine di giungere comunque alla conclusione di un affare che le parti, rese edotte di ogni circostanza, non avrebbero concluso o, quanto meno, avrebbero concluso a condizioni diverse. Scopo principe è pertanto, in forza del principio della tutela dell’affidamento, la tutela dei contraenti, la quale permane a prescindere dall’esito che avrà l’attività di mediazione: la giurisprudenza ha infatti escluso il venir meno della responsabilità del mediatore sia nel caso in cui l’affare non giunga a conclusione, sia nell’ipotesi in cui l’affare sia stato concluso con la responsabilità di una delle parti - per aver taciuto l’esistenza di fatti o circostanze all’altro contraente - ed il mediatore, pur conoscendo detti fatti, «nulla disse».-
Si può tuttavia osservare che il testo normativo, al di là della previsione di un dovere di comunicazione delle circostanze conosciute, non specifica fino a che punto il mediatore sia tenuto ad attivarsi, alla ricerca di qualsivoglia circostanza che possa essere utile per il buon fine dell’affare né, conseguentemente, dispone alcunché in merito all’eventuale responsabilità del medesimo in difetto di siffatta attività.
Sulla base del disposto normativo di cui all’art. 1759 c.c. sono stati ricavati due principi cardine in materia, ovvero:
1) Che il mediatore è tenuto a riferire solo le circostanze che gli sono note, ovvero nessuna responsabilità può essere ipotizzata per le circostanze che non conosce, e neppure può ritenersi che sia tenuto ad indagare per apprendere circostanze altrimenti non conosciute, in carenza di uno specifico incarico in tal senso;
2) Che il mediatore è tenuto a comunicare le circostanze, e non a garantirne la veridicità, per cui nessuna responsabilità può essergli assegnata qua-lora poi la circostanza si riveli inveritiera.-
In definitiva la funzione che la legge assegna al mediatore, anche sotto tale profilo, è quella di “tramite”, nel senso che è tenuto a trasferire da una parte all’altra le circostanze relative all’affare, così come conosciute, senza rispondere della loro veridicità e senza nessuna responsabilità per le circostanze non conosciute.-
Anche la Giurisprudenza della Suprema Corte è concorde su tali principi.-
Si afferma, infatti, che “Non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico. In particolare, nel caso di intermediazione di compravendita immobiliare non può ritenersi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di svolgere, di sua iniziativa e senza incarico in tal senso, specifiche indagini relativamente all'oggetto del progettato affare, come quelle volte ad accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile, oggetto della trattativa di compravendita tra le parti messe...
... continua