QUESITO N. 312: Se spetta l’indennità di avviamento ad una società che ha ricevuto disdetta dal locatore, ma, che prima della scadenza del contratto, viene messa in liquidazione.-

Quesito n. 312: Se spetta l’indennità di avviamento ad una società che ha ricevuto disdetta dal locatore, ma, che prima della scadenza del contratto, viene messa in liquidazione.-

Il caso in esame pone in rilievo l’istituto della locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo - nella fattispecie ad uso commerciale - disciplinata dalla L. n. 392/1978 (legge equo-canone), la quale stabilisce all’art. 34, primo comma, che in capo al conduttore sorga, nel caso di cessazione del rapporto di locazione, il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento qualora ricorrano determinati requisiti:
che la cessazione del rapporto dipenda dalla volontà del locatore di non rinnovare il contratto (espressa con la disdetta o il recesso);
che non abbia avuto luogo l’inadempimento, la disdetta o il recesso del conduttore;
che l’attività svolta nell’immobile locato rientri tra quelle elencate dall’art. 27 della citata legge;
che l’attività esercitata comporti un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori.-
Nel caso specifico, il conduttore è una società di intermediazione immobiliare, che ha ricevuto la disdetta un anno prima della scadenza del contratto di locazione (ex art. 28 della legge menzionata), ed è intenzionata ad avviare una procedura di liquidazione prima della cessazione definitiva del rapporto locatizio.-
Ergo, nel caso in questione è pacifico che sussistano le prime tre condizioni richieste dalla legge ai fini della nascita del diritto all’indennità di avviamento, mentre l’eventuale liquidazione potrebbe creare dei dubbi circa la presenza del requisito del contatto diretto con i consumatori finali di beni e servizi, in quanto lo stato di liquidazione, pur richiedendo la gestione dei rapporti giuridici pendenti, non equivale mai alla prosecuzione dell’attività. Però, laddove si ritenesse che il diritto all’indennità sorga già con la disdetta, una liquidazione successiva a quest’ultima ma precedente alla scadenza del contratto non farebbe venir meno il diritto ormai maturato.-
L’ipotesi prospettata può essere avallata individuando una analogia tra il caso in esame e quello oggetto della statuizione contenuta nella sent. n. 13418 del 29 ottobre 2001 della Suprema Corte, la quale afferma che “ai fini dell'attribuzione dell'indennità per la perdita dell'avviamento [………]è sufficiente l'anticipata cessazion...

... continua