QUESITO N. 016: Se il nudo proprietario in caso di vendita della nuda proprietà ha l'obbligo di offrirlo in prelazione al conduttore nonostante la mancata comunicazione dell'avvenuta locazione da parte dell'usufruttuario

.c. può legittimamente concedere il bene in locazione anche senza darne comunicazione al nudo proprietario.
Infatti la Cassazione sostiene che il nudo proprietario si trova in posizione di terzietà rispetto ai contratti conclusi dall’usufruttuario aventi ad oggetto i beni dati in usufrutto. Ne consegue che il contratto di locazione è opponibile al nudo proprietario quando risulti da scrittura avente certa. ( Cass. Civ., sez. III, 22 febbraio 1999, n. 1643).

Nel caso in esame il nudo proprietario vuole vendere l’immobile su cui viene esercitato diritto di usufrutto e che l’usufruttuario ha dato in locazione ad una società.
Il conduttore dell’immobile ha diritto di prelazione nella vendita?

Quando si parla di prelazione, normalmente ci si riferisce ad una situazione in cui si è preferiti , si è privilegiati rispetto ad altri, usufruendo così di determinati vantaggi per il solo fatto di presentare determinati requisiti.( definizione della Dott.ssa Carmen D’andrea in “Prelazione Agraria”).






Le Corti hanno rilevato che il legislatore, per dettare le norme che regolano la prelazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, si è riferito esclusivamente all’ipotesi tipica della locazione stipulata dal proprietario, senza considerare i casi di locazioni stipulate da colui che non è il proprietario del bene, ma che ha diritto di goderne.
L’art.38 della legge cit., nel disciplinare il diritto di prelazione , indica il “locatore” quale soggetto obbligato a dare comunicazione al conduttore della sua intenzione di vendere, mentre nel terzo comma indica “il proprietario” quale soggetto destinatario della dichiarazione unilaterale recettizia con la quale il conduttore esercita quel diritto.
Stando alla formulazione letterale dalla norma cit. sembrerebbe che l’esercizio del diritto di prelazione si possa esercitare solo nell’ambito soggettivo del rapporto di locazione.
Ma in virtù di interpretazione estensiva , rientra nella disciplina prevista dagli art. 38 e 39 della l.392/78 anche la ipotesi in cui essendo un soggetto nudo proprietario ed altro soggetto usufruttuario e locatore di immobile urbano destinato ad uso non abitativo, l’uno e l’altro concordano di vendere congiuntamente la nuda proprietà e l’usufrutto.
Tale accordo comporta la consolidazione per riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona (art. 1014 n. 2 c.c.) e le continuazione del rapporto di locazione in capo al soggetto divenuto pieno proprietario, che subentra nella titolarità del rapporto di locazione.
Pertanto gli stessi devono provvedere alla denuntiatio al conduttore.

Al contrario non c’è applicazione estensiva della normativa in esame e quindi si deve sicuramente escludere diritto di prelazione del conduttore, nei casi di immobile locato dal terzo non proprietario, all insaputa di questi, mancando ogni collegamento tra i due ...

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