QUESITO N. 034: Se il costruttore di un edificio condominiale può vendere a terzi i locali interrati destinati al parcheggio di automobili

costruzioni, ovvero quelle successive al 1967, ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbano essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.-
L’articolo in questione ha posto un vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi in questione al servizio delle unità abitative dei condomini.-
Così si esprime la Cassazione in una recente sentenza: “La disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti i fabbricati di nuova costruzione, impone un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all’uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono; non impone, per contro, all’originario proprietario dell’intero immobile la cessione in proprietà delle dette aree in una alla cessione a tale titolo di ciascuna unità, in quanto le finalità perseguite dal legislatore, d’interesse collettivo e non individuale dei singoli acquirenti di porzioni di fabbricato, o del complesso di essi, sono egualmente conseguite sol che il vincolo di destinazione venga rispettato con il riconoscere e garantire a costoro uno specifico diritto reale d’uso sulle aree stesse” (Cass. Civ., sez.II, 5 aprile 2000, n.4197).-
Tale regime è rimasto immutato anche dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985 n.47 il cui art.26, ultimo comma, svolgendo una funzione principalmente interpretativa della normativa su citata, ha precisato che gli spazi anzidetti costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818, 819 c.c.,.-
Ciò, pertanto, non comporta che le aree di parcheggio, fermo il vincolo di destinazione, rientrino tra le parti comuni dell’edificio, a norma dell’art. 1117 c.c., né, tanto meno, che il loro godimento da parte dei proprietari delle unità abitative debba essere gratuito ove esse siano rimaste di proprietà (nuda proprietà) del costruttore o di un terzo.-
Quale conseguenza, invece, del disposto dell’art. 26, ultimo comma, deve ritenersi che la “clausola contrattuale con cui il venditore dell’immobile abbia riservato a sé la piena proprietà dello spazio di un vincolo a parcheggio sia nulla, e pertanto vada sostituita con il trasferimento ope legis del diritto reale d’uso, intrinseco al vincolo pubblicistico di destinazione, a favore del titolare del titolare dell’unità abitativa (Cass. Civ., sez. II, 30 luglio 1998, n.7498).-
Quanto previsto è, in realtà, espressione generale del principio contemplato nell’art. 1419 c.c. circa la sostituzione automatica di una clausola nulla con quella espressamente prevista dalla legge.-
Gli spazi destinati a parcheggio, pertanto, sono - in forza del vincolo di destinazione di natura pubblicistica – riservati all’uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari e costituiscono parti comuni dell’edificio ai sensi dell’articolo 1117 c.c., quando appartengono in comunione ai singoli condomini, ovvero oggetto di un diritto reale d’uso spettante a ciascun condomino, quando proprietari siano terzi o alcun...

... continua