QUESITO N. 140: Se sussiste il diritto di prelazione relativamente ad un locale commerciale gestito da un soggetto che a seguito di sentenza di divisione giudiziale ha avuto il diritto ad esercitare nell’immobile un’attività commerciale.-

Quesito n.140: Sussiste il diritto di prelazione relativamente ad un locale commerciale gestito da un soggetto che a seguito di sentenza di divisione giudiziale ha avuto il diritto ad esercitare nell’immobile un’attività commerciale, nell’ipotesi in cui il proprietario voglia venderlo?

Circa il fatto
Un immobile, in cui viene esercitata un’attività commerciale, viene ereditato da due fratelli. In sede di divisione giudiziale, tale immobile viene attribuito in via esclusiva ad uno solo di essi, mentre all’altro viene data la possibilità di continuare ad esercitare la propria attività commerciale fino ad una data scadenza. Il proprietario dell’immobile ora vuole venderlo e la questione che qui si pone è se può alienarlo a chiunque o se al fratello che esercita l’attività commerciale spetti il diritto di prelazione.

Circa il quesito
La regola generale del diritto di prelazione, come specificato nell’art. 38 della 392/78 (legge equo canone) è che nell’ipotesi in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore che nel termine di sessanta giorni dalla comunicazione ha facoltà di esercitare il diritto di prelazione. Lo scopo è quello di proteggerlo e, a parità di condizioni, di preferirlo agli altri potenziali acquirenti.
Come ulteriormente specificato dalla suddetta legge, tale principio non si applica nell’ipotesi prevista dall’art. 732 del codice civile, per la quale la prelazione opera a favore dei coeredi.
Nel nostro caso specifico, la qualità di coerede, però, è venuta meno in seguito ad intervento del Giudice che ha attribuito in via esclusiva la proprietà dell’immobile alla sorella. Venendo meno tale requisito, non troverà applicazione l’art. 732 c.c. e, quindi, il coerede non avrà diritto di prelazione.
Nel nostro caso, inoltre, tra la proprietaria-sorella e ed il fratello non intercorre neanche un rapporto locatore-conduttore, perché mai un contratto di locazione è stato stipulato. Vi è, semplicemente, l’intervento del Giudice che ha previsto la facoltà per il fratello, in virtù dell’esercizio di un’attività commerciale, di continuare lo svolgimento della stessa fino ad una data scadenza.
In prossimità di tale scadenza sorge la necessità di stabilire la possibilità o meno per il fratello, che vi svolge un’attività commerciale, di esercitare il diritto di prelazione nell’ipotesi in cui la sorella voglia vendere l’im...

... continua