QUESITO N.170: Se in caso di inadempimento del costruttore è possibile per il promissario acquirente recedere dal contratto.-

Quesito 170: Se in caso di inadempimento del costruttore è possibile per il promissario acquirente recedere dal contratto.-

Per la soluzione del quesito in oggetto, è necessario far riferimento alla disciplina relativa all’acquisto di immobili da costruire posta dal recente D.lgs. 10.06.2005 n. 122 recante per l’appunto “ disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.-
In particolare, l’art. 6 del presente decreto contiene l’indicazione tassativa ed analitica degli elementi essenziali che devono essere contenuti nel contratto preliminare concluso tra il costruttore ed il promissario acquirente.-
Orbene nel caso de quo l’accettazione espressa, da parte del costruttore, della proposta di acquisto dell’acquirente, integra la formazione di un contratto preliminare, in quanto in presenza del perfezionamento dello schema proposta di acquisto-accettazione della stessa “.......deve ritenersi che le parti stesse si siano già vincolate attraverso un contratto preliminare...” ( Cass. civ., sez. III, 14.07.2004, n. 13067).-
E’, dunque, applicabile l’anzidetto art. 6 del D.lgs. 122/2005 il quale, tra i requisiti che il preliminare immobiliare deve necessariamente avere, annovera, alla lettera e, l’indicazione dei termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione.-
Nel caso in cui i tempi di esecuzione non vengano rispettati l’acquirente può recedere dal contratto.-
Inoltre, un rafforzamento della posizione del promissario acquirente opera anche per la presenza, nel caso in esame, della caparra che è stata offerta dall’acquirente stesso al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, a garanzia della stessa e della volontà di arrivare alla conclusione dell’affare. Infatti la caparra confirmatoria, a differenza della penale, non pone un limite al danno risarcibile, consentendo alla parte non inadempiente di recedere ed esigere il doppio della caparra prestata a totale soddisfacimento del danno derivante dal recesso, come espressamente previsto dall’art. 1385 c. c.-
La parte acquirente ha anche la possibilità di non esercitare il recesso e chiedere la risoluzione del contratto e l'integrale risarcimento del danno sofferto in base alle regole generali (art. 1385 c.c., comma 3°), e cioè sul presupposto di un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza. In tal caso, se la parte non inadempiente, anziché recedere dal contratto, preferisce avvalersi dei rimedi ordinari della domanda di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è allora ricollegabile solamente agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione della suddetta somma di denaro.-
Perde, infatti, in tale ipotesi, la suindicata funzione di limitazione forfettaria e prederminata della pretesa risarcitoria all’importo convenzionalmente stabilito in contratto, e “.... la parte che allega di aver subito il danno, oltr...

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