QUESITO N. 236: Se i box costruiti sotto la vigenza della c.d. legge “ponte” possono essere alienati a terzi senza riconoscere il diritto di prelazione al proprietario dell’appartamento di cui costituiscono pertinenza.-
Quesito n. 236: Se i box costruiti sotto la vigenza della c.d. legge “ponte” possono essere alienati a terzi senza riconoscere il diritto di prelazione al proprietario dell’appartamento di cui costituiscono pertinenza.-
La legge 6 agosto 1967, n. 765, cosiddetta legge-ponte, stabilisce, all’art. 18, che “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 20 metri cubi di costruzione”.-
La disposizione in esame costituisce, secondo una parte della dottrina e della giurisprudenza, anzitutto una "norma di azione", rivolta alla pubblica amministrazione, con la conseguenza che la destinazione degli spazi a parcheggi è condizione per il rilascio della licenza o della concessione ad edificare, a pena di illegittimità del provvedimento (Cfr.: Cass. 3 gennaio 1984, n. 1; Cass., 7 agosto 1981, n. 4890; Cass. 18 dicembre 1981, n. 6714; Cass., 2 gennaio 1982, n. 483).-
Secondo una giurisprudenza autorevole, la norma costituisce altresi` "norma di relazione", diretta a regolamentare anche i rapporti tra i privati (Cfr.: Cass. 16 novembre 1978, n. 5300; Cass. 24 aprile 1981, n. 2452; Cass., 15 ottobre 1982, n. 5344; Cass. 9 maggio 1983, n. 3179), sui quali il vincolo a parcheggio, di natura pubblicistica, incide in misura gravemente limitativa.-
La Corte di Cassazione, in particolare, nella sentenza a SS.UU. del 18 luglio 1989 n. 3363, ha a tal proposito affermato i principi, ampiamente condivisi, della alienabilità del diritto di proprietà dell'area separatamente dall'edificio e della immodificabilità del vincolo di destinazione, stabilendo, altresì, che gli spazi riservati a parcheggio ex lege "ponte" devono essere necessariamente utilizzati dai proprietari o dagli inquilini degli appartamenti dell'edificio cui ineriscono, in quanto la loro funzione consiste nel consentire il parcheggio a coloro i quali vi dimorano abitualmente (funzione che resterebbe frustrata qualora venissero utilizzati da terzi!!!).-
In altre parole, il vincolo di destinazione a parcheggio crea un collegamento soggettivo inderogabile tra gli utilizzatori della costruzione e quelli dello spazio che vi accede, vincolo che si sostanzia in un rapporto di natura reale.-
La sopraccitata normativa ha posto, dunque, un vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi in questione, al servizio delle unità abitative dei condomini che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Ciò non esclude, tuttavia, la negoziabilità separata delle aree di parcheggio che deve avvenire senza intaccare il diritto reale d’uso a favore del titolare dell’unità abitativa.-
Tale principio è restato immutato anche dopo l’entrata in vigore dell’art 26 ultimo comma legge 28 febbraio 1985 n. 47 che ha stabilito che “gli spazi di cui all’articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni ,ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del codice civile”.-
L’introduz...
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