QUESITO N. 290: Se può essere trascritta la scrittura privata non registrata con la quale si è proceduto all’alienazione di un immobile rendendola così opponibile agli aventi causa del venditore e se in alternativa può essere fatto valere l’usucapione

Quesito n. 290 : Se può essere trascritta la scrittura privata non registrata con la quale si è proceduto all’alienazione di un immobile rendendola così opponibile agli aventi causa del venditore e se in alternativa può essere fatto valere l’usucapione sull’immobile.-


La vicenda in esame ci impone di illustrare in maniera dettagliata le norme che regolano il ruolo giocato dalla «scrittura privata» nella compravendita immobiliare.-
Innanzi tutto vi è da dire che per scrittura privata deve intendersi qualunque documento enunciativo, redatto con qualunque mezzo, che non provenga da un pubblico ufficiale e che sia sottoscritto dalle parti che lo pongono in essere.-
La scrittura privata fa piena prova fino a querela di falso, sempreché l’autenticità delle firme sia stata accertata in uno dei seguenti modi: 1) autenticazione fatta dal notaio o altro pubblico ufficiale 2) riconoscimento da parte di colui contro il quale la scrittura è prodotta 3) accertamento giudiziale (v. artt. 2702 e 2703 del c.c.). Quindi tra le parti che l’hanno sottoscritta la scrittura privata rimane valida e ha valore di prova legale a meno che non venga contestata attraverso una querela di falso. Inoltre, si segnala come che nel caso in cui la scrittura privata non sia stata autenticata la giurisprudenza è da sempre conforme nel ritenere che questa viene in rilievo come prova semplice o indizio, capace, in concorso con altre circostanze, di determinare il convincimento del giudice (Cfr. per tutte sent. Cass. civ. , sez. III, 30 novembre 2005, n. 26090).-
Affinché i terzi estranei alla scrittura privata non siano danneggiati attraverso delle scritture private truffaldine, il legislatore ha previsto delle regole particolari che hanno lo scopo di rendere la scrittura privata opponibile ai terzi aventi causa soltanto dal momento in cui sia certa la data della scrittura privata stessa, ciò avviene soltanto col ricorrere di alcune tassative ipotesi indicate dalla legge: a) dal giorno dell’autenticazione della sottoscrizione b) dal giorno della registrazione della scrittura fatta all’ufficio di registro c) dal giorno della morte o dell’impossibilità fisica di uno dei sottoscrittori d) dal giorno in cui si verifica qualche altro fatto dal quale si deduca in modo inequivocabile che la formazione della scrittura è avvenuta certamente in un momento anteriore.-
Nel caso di specie la scrittura privata in oggetto non è stata autenticata e da quanto è dato sapere non è stata nemmeno registrata, risulta però essere deceduto il venditore di conseguenza la scrittura ha acquistato «data certa» dal giorno della morte del venditore stesso.-
Per il caso in esame, alla disciplina genericamente prevista per le scritture private, va aggiunta quella specifica relativa alla compravendita immobiliare con particolare riferimento all’istituto della trascrizione che è il mezzo di pubblicità dell’acquisto dei principali diritti reali di godimento sui beni immobili ed è volto a rendere inopponibile di fronte ai terzi eventuali atti non trascritti. L’art. 2643 del cod. civ. prevede che “si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili […]”. Nell’ipotesi in cui ciò non accada si ricade nella previsione del successivo art. 2644 del cod. civ. il quale sancisce che “gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore”.
Su tali punti sia la giurisprudenza che la dottrina sono da sempre concordi nel ritenere che il codice preveda chiaramente che l’atto traslativo, modificativo o costitutivo di diritti reali immobiliari diventi inopponibile, e cioè inefficace rispetto ai terzi se non è trascritto (Cfr. Cass. civ. n. 1172 del 13.5.63, v. amplius GAZZONI); inoltre in modo uniforme la giurisprudenza ha sempre affermato che la mancata trascrizione della vendita di un bene immobile non impedisce a che gli effetti dell’atto possano essere invocati tra le parti, le quali sono tenute a rispettare tra di loro il vincolo contrattuale indipendentemente dall’avvenuta trascrizione dell’atto (Cfr. sent. Cass. civ. n. 15393 del 2002). È da segnalare che in base a tali meccanismi, in caso di alienazione dell’immobile a più acquirenti, vince il confronto con gli altri concorrenti, colui che per primo trascrivere il proprio titolo di acquisto (Cfr. sent. Cass. civ. n. 3067 del 1975).-
A tutto questo deve aggiungersi l’art. 2650 del ...

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