QUESITO N.144: Se nel caso di iscrizione di ipoteca a garanzia di un mutuo avente ad oggetto la nuda proprietà, quali possono essere le conseguenze di una eventuale espropriazione per gli usufruttuari?-
Quesito 144: Se è possibile nel caso di vendita con riserva di usufrutto che l’iscrizione di ipoteca a garanzia di un mutuo abbia ad oggetto la sola nuda proprietà. In caso positivo, quali possono essere le conseguenze di una eventuale espropriazione per gli usufruttuari?
Ai fini della soluzione nel caso in esame è opportuna una breve premessa sull’acquisto della nuda proprietà con riserva di usufrutto.-
Secondo i principi generali nelle vendita con effetti reali l’acquirente, una volta concluso il contratto consegue immediatamente e senza bisogno di materiale consegna, non solo la proprietà, ma anche il possesso in senso giuridico della cosa.-
Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che “l'obbligo del venditore di trasferirne il possesso materiale può essere derogato allorché il venditore d'accordo con l'acquirente mantiene la relazione immediata con la cosa venduta, possedendola non animo domini bensì, ad altro titolo. Tale risultato è raggiungibile sia attraverso la costituzione di usufrutto per riserva del venditore - che, trattandosi di immobili, esige la forma scritta ad substantiam ai sensi dell'art. 1350 n. 2 c.c. - sia attraverso qualsiasi negozio (tipico o atipico, a titolo oneroso o gratuito) che sia idoneo ad attribuire al venditore un diritto di ritenzione della cosa a scopo di godimento, di uso o di garanzia e che, dando luogo ad un rapporto di natura personale, richiede la stessa forma solo se si concreti in uno degli atti compresi nell'art. 1350 citato, con le correlative conseguenze in ordine alla prova”
(Cfr. Cassazione civile , sez. II, 16 marzo 1984, n. 1808).-
Il venditore, pertanto, potrà mantenere la relazione immediata con la cosa venduta non più a titolo di proprietario, ma, come nel caso esaminato, a titolo di usufruttuario, avendo trasferito in favore dell’acquirente unicamente il diritto di nuda proprietà.-
Premessa l’ammissibilità della fattispecie in oggetto, è bene chiarire che l’ acquirente di un immobile per il quale è stato riservato il diritto di usufrutto a favore del venditore potrà, al fine di ottenere un finanziamento per l’ acquisto, richiedere un mutuo garantito da ipoteca limitata alla nuda proprietà del bene.-
Tale possibilità per il venditore trova il suo riferimento normativo nell’ art. 2814 del codice civile rubricato “Ipoteca sull’ usufrutto e sulla nuda proprietà”.
Tale norma disciplina la possibilità di costituire ipoteche separatamente o solo sulla nuda proprietà o soltanto sul diritto di usufrutto.
In particolare, l’articolo in questione dispone che le ipoteche costituite sull’usufrutto si estinguono col cessare di questo, fatta eccezione per i seguenti casi in cui la cessazione si verifica:
per rinunzia da parte dell’usufruttuario;
per abuso da parte dell’usufruttuario;
per acquisto della nuda proprietà da parte del medesimo ( c.d. consolidazione).
Soltanto in tali ipotesi l’ ipoteca non si estingue con il cessare del diritto di usufrutto, ma perdura fino a che non si verifichi l’ evento che avrebbe altrimenti prodotto l’estinzione dell’usufrutto (ad es. morte dell’ usufruttuario).
Nel caso, invece, di nuda proprietà gravata da ipoteca, la legge stabilisce che, avvenendo l’estinzione dell’usufrutto, l’ipoteca si estende alla piena proprietà.
Tuttavia, nei casi un cui perdura l’ipoteca sull’usufrutto (abuso, rinunzia, acquisto nuda proprietà da parte dell’usufruttuario), tale estensione non pregiudica il credito garantito con l’ipoteca stessa.
Nel caso di ipoteca costituita sulla nuda proprietà e di successivo pignoramento del diritto di proprietà ove risulti che il debitore è nudo proprietario, si procede ugualmente alla vendita forzata del diritto di proprietà, la quale risulterà gravata dal diritto reale di godimento. Quindi, oggetto della vendita forzata sarà il medesimo diritto pignorato (nuda proprietà), con la particolarità che il diritto non sarà esercitatile in tutto il suo normale contenuto per la presenza del diritto di usufrutto fatto valere dal terzo sul bene (Cfr. Tribunale di Bari, sez. II, 4 maggio 2004).-
Tuttavia, in sede di esecuzione forzata, ai fini dell’opponibilità al creditore ipotecario del diri...
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