QUESITO N. 331: Se è legittimo da parte dell’amministratore di un condominio richiedere il pagamento delle bollette per oneri condominiali ordinari direttamente al proprietario dell’appartamento e non al conduttore.-

Quesito n. 331: Se è legittimo da parte dell’amministratore di un condominio richiedere il pagamento delle bollette per oneri condominiali ordinari direttamente al proprietario dell’appartamento e non al conduttore.-

Il condominio è un ente di gestione diretto all’amministrazione delle parti comuni dell’edificio, cui partecipano i proprietari dei diversi piani o quote dello stabile (art. 1117 c.c.). Ne consegue che tutti i rapporti interni, reali o obbligatori, che attengono alle cose comuni ed alla loro amministrazione, trovando titolo nei singoli diritti di proprietà individuale e collettiva, intercorrono tra i soli condomini e non possono coinvolgere terzi.-Ciò vale, in particolare, per i crediti derivanti dalle spese fatte per la gestione dei beni di proprietà comune, che, dal lato passivo, sono a carico esclusivamente dei singoli condomini, come del resto espressamente dispone l’art. 1123 c.c. -
Pertanto, ciascun condomino è tenuto a contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni: l'elencazione di tali parti dell'edificio (che sono quelle destinate all'uso e al godimento comune) è contenuta nell'art. 1117 c.c. –
Tale contribuzione è normalmente commisurata al valore della proprietà di ciascun condomino (art. 1128) , che è rappresentata nelle tabelle millesimali.-
Il codice civile detta inoltre una particolareggiata disciplina delle spese relative alla conservazione ed al godimento di alcune parti comuni che, per la loro specifica natura, servono i condomini in misura diversa. Da tale differente godimento discende un differente regime di contribuzione alle spese.-
Poiché ad ogni comproprietario è riconosciuto il diritto di godere delle cose comuni (art. 1118 c.c.), il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuzione nemmeno rinunciando in via preventiva e definitiva al godimento delle stesse, poiché il diritto al godimento non costituisce un corrispettivo della contribuzione alle spese.-
Da ciò si ricava che il dovere di contribuzione ha natura reale, ossia deriva dalla stessa situazione di comproprietà, e non si potranno rifiutare i pagamenti per presunte inefficienze dei servizi condominiali.-
Dunque, le spese condominiali sono quelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, nonché per la prestazione di servizi nell'interesse comune e per le innovazioni.-
Esse si dividono in:
1. spese ordinarie: sono quelle relative a lavori di ordinaria manutenzione da eseguirsi per evitare che un impianto o un elemento dell'edificio o delle sue pertinenze si deteriori.
Questo tipo di spese riguardano il breve medio periodo;
2. spese straordinarie: sono quei lavori di manutenzione straordinaria che sono imprevedibili e che si rendono necessari a seguito di forza maggiore o di eventi eccezionali. Esse riguardano il lungo periodo.-
I condomini sono obbligati a sostenere qualsiasi spesa relativa alla gestione delle parti comuni, con il solo limite delle spese di riparazione per danni, per i quali valgono i principi dettati in materia di responsabilità.-
I criteri di ripartizione delle spese sono previsti dai seguenti articoli del Codice civile, che contengono norme inderogabili:
- art. 1123 - prevede 3 criteri di riparto che si applicano in via generale:a. criterio di riparto in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, ossia tutti i condomini in relazione ai millesimi;
b. criterio di riparto in proporzione all'uso, ossia tutti i condomini in proporzione all'uso del bene comune;
c. criterio di riparto in relazione alla destinazione esclusiva (solo i condomini utenti).Esiste un quarto criterio che scaturisce dalla responsabilità per danno causato alla cosa comune dal fatto proprio - colposo o doloso - di un singolo condomino.-
Qualora però la singola l’unità immobiliare sia data in locazione, ci si pone il problema di chi tra locatore e conduttore sia onerato delle suddette spese condominiali.-
L’art. 9 della Legge 392/1978 cd. legge sull’equo canone, stabilisce quali sono gli oneri condominiali che vengono addebitati al conduttore. Tra queste le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento ed all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché forniture di altri servizi comuni, mentre le spese di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90% salvo il patto contrario. L’elencazione di cui al citato articolo è solo in parte tassativa, ciò nonostante qualsiasi diverso accordo che pone a carico del conduttore delle spese non indicate nell’art.9 deve considerarsi nullo. La giurisprudenza ha escluso dal novero delle spese sia i premi di assicurazione che il compenso dell’amministratore.-
Per poter ottenere il pagamento degli oneri accessori (spese condominiali), il locatore deve farne formale richiesta al conduttore.-
Il conduttore deve provvedere al pagamento entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione.-
Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Che succede...

... continua