QUESITO N. 332: Se in un condominio è possibile il cambio di destinazione da uso abitazione a studio dentistico laddove un regolamento condominiale non lo vieti espressamente.-
Quesito n. 332: Se in un condominio è possibile il cambio di destinazione da uso abitazione a studio dentistico laddove un regolamento condominiale non lo vieti espressamente .-
Il condominio è un tipo particolare di comunione che si verifica quando in un edificio due o più persone sono ciascuna proprietarie di una unità immobiliare in via esclusiva e insieme sono proprietarie delle parti comuni.-
Tale comunione è forzosa, il che vuol dire che un condomino non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2 c.c.).- Per disciplinare la vita condominiale viene appositamente redatto il regolamento di condominio, nel quale sono inserite le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l'attività dell'amministratore e dell'assemblea condominiale. L’art. 1138 c.c., rubricato regolamento di condominio, prevede che: «quando in un edificio ci sia un numero di condomini superiore a dieci, debba essere formato un regolamento, il quale contenga sia le norme riguardanti l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, sia le disposizioni relative alla tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione.-
Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.-
Il regolamento può essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal 2° co. dell’ art. 1136 c.c. (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio) e trascritto nel registro indicato all’ultimo co. dell’art. 1129c.c. Esso può essere impugnato a norma dell’art. 1107…».-
Il Codice, quindi, ha previsto, all’art. 1138 c.c., un solo tipo di regolamento condominiale che trova la sua origine nella deliberazione dell’assemblea e perciò viene detto «regolamento assembleare».- Nondimeno prassi, dottrina e giurisprudenza ammettono altre e diverse fonti del regolamento.-
Uno di questi è il cd. regolamento contrattuale di condominio, che è il regolamento predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio, successivamente caduto in condominio per piani, e che viene richiamato negli atti di compravendita dei singoli appartamenti.-
I regolamenti condominiali (contrattuali) assai di frequente prevedono disposizioni che vietano determinate destinazioni d’uso delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio.-
Tali divieti possono essere formulati mediante elencazione delle attività non consentite (es. esercizio di uffici, ambulatori medici, scuole di ballo, ecc.) e, per stabilire se una determinata destinazione sia vietata o meno, è sufficiente verificare se essa risulti compresa nell’elenco. Le clausole regolamentari limitative dei diritti dominicali dovranno, quindi, esser formulate in modo chiaro e preciso con termini tali da “non lasciare alcun margine di incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni” (Cass. civ., sez. II, 1 ottobre 1997, n° 9564, Cass. Civ., 13/02/95, n° 1560).-
Laddove, quindi, esista un regolamento contrattuale, trascritto o richiamato, categorico e non equivoco nell'escludere che le unità condominiali possano avere una destinazione diversa da quella abitativa, oppure avere una destinazione a studio od ambulatorio medico, il problema è di semplice soluzione: l'attività medica è vietata ed essa dovrà cessare in quanto il suo esercizio è illegittimo.-
La formulazione della clausola regolamentare interdittiva dovrà, pertanto, essere del seguente indicativo tenore: “E’ vietato destinare le unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo”; oppure “ E' vietato destinare le unità immobiliari a studi o ambulatori medici”.-
Se a tale risultato non sarà possibile giungere bonariamente, occorrerà al condominio agire in giudizio nei confronti del medico o dei medici nonché della proprietà, se diversa. In tal caso, infatti, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario il che significa la necessaria partecipazione della proprietà a pena di nullità del giudizio necessario per fare cessare l'illegittima attività medica (Cass. Sez. II 8 marzo 2006 n. 4920).-
Il regolamento condominiale, però, normalmente rimane piuttosto vago, come per il caso di specie, limitandosi a stabilire una restrizione generica più o meno del seguente tenore: “é vietato destinare gli appartamenti ad uso di ufficio pubblico, gabinetto di cura o ambulatorio per malattie infettive o contagiose o ripugnanti, di studio o altro laboratorio emittente radiazioni ionizzanti…, di esercizio di affittacamere, pensione o albergo, di scuola di musica o di ballo…”.-
In tal caso vi è da evidenziare che: “i divieti di utilizzo della proprietà contenuti in un regolamento condominiale, proprio perchè riferentesi al più pieno dei diritti reali, hanno carattere tassativo e non sono applicabili analogicamente, né appaiono suscettibili di interpretazione estensiva” (Tribunale di Milano, Sez. VIII, 31 dicembre 2005, n. 13988). E’ stato ritenuto, infatti, che la destinazione di un appartamento a studio medico dentistico non violava la norma del regolamento contrattuale che vietava la destinaz...
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