QUESITO N. 333: Se per i danni alla colonna fecale ne risponde il singolo proprietario dell’immobile o tutto il condominio in base alle tabelle millesimali.-
Quesito n. 333: Se per i danni alla colonna fecale ne risponde il singolo proprietario dell’immobile o tutto il condominio in base alle tabelle millesimali.-
A norma dell’art. 1117 del c.c. sono parti comuni dell'edificio se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.-
Secondo detta norma, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica e simili, e quindi anche gli impianti di scarico delle acque, si presumono comuni, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.-
In un condominio la presunzione di comproprietà, prevista anche per l'art. 1117, c. 3, c.c., dell'impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e quindi che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione, delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di esclusiva proprietà (cfr. Cass. 16.5.1973,n. 1404; Cass. 8.10.1998,n. 9940).-
In primo luogo abbiamo chiarito che la colonna fecale è oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, qualora poi si verificasse un danno alla stessa, a norma dell’art. 2051c.c. la responsabilità per detto danno sarà del “custode”.-
L’art. 2051 c.c. in proposito recita : "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".-
La norma, inserita nel Libro IV al Titolo IX riguardante i fatti illeciti, ha la precisa funzione di sanzionare il custode per i danni causati dalle cose sottoposte alla sua custodia.-
Andando per gradi appare utile analizzare nell’ordine: a) la natura della norma ed i riflessi sul piano del riparto dell’onere probatorio; b) il concetto di custode; c )il concetto di cosa.-
a) Inizialmente si pensava ad un’interpretazione della norma che prevedesse una presunzione di colpa in capo al custode. Ben presto la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha evidenziato che l’art. 2051 c.c. contiene una previsione di responsabilità oggettiva. Questa precisazione consente al custode di liberarsi dalla responsabilità solamente provando che il danno si sia verificato per un caso fortuito non prevedibile alla stregua della normale diligenza dovuta. Al danneggiato,invece, spetta di provare semplicemente il danno ed il nesso di causalità tra danno e cosa in custodia. b) Il soggetto che deve essere considerato custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. è colui il quale ha un particolare rapporto giuridico con la cosa che ha causato il danno. La Corte di Cassazione con un’opera di ricognizione ha, di volta in volta, individuato i soggetti che giuridicamente debbano ritenersi custodi. Sono considerati tali i proprietari di cose mobili o immobili, i possessori che esercitano sulla cosa un potere pari al diritto di proprietà, a determinate condizioni anche gli inquilini, per quei danni occorsi per loro negligenza nella conduzione dell’immobile. Tra questi soggetti la Suprema Corte ha in più occasioni ribadito che deve considerarsi custode anche il Condominio per i beni che risultino essere di proprietà comune.-
c) Per “cosa”, deve intendersi tutto ciò che può formare oggetto di diritto. La cosa che ai sensi dell’art. 2051 può recare danno lo può fare sia in modo attivo (es. caduta di oggetti da un balcone) così come in modo passivo (caduta del danneggiato su scale scivolose o bagnate).-
Tra i motivi di più frequente applicazione dell’ art. 2051 c.c. in materia condominiale, vi è certamente il danno da infiltrazioni e simili . Analizziamo brevemente qual è il modo migliore di agire nei casi in cui un appartamento ha subito un danno del genere. La prima cosa da fare è individuare il custode. La questione, specialmente in condominio non è di facile soluzione. Infatti, il danno potrebbe essere causato da un bene di proprietà esclusiva o da un bene di proprietà comune.-
Nel caso de quo indubbiamente qualora il danno riguardi una delle parti elencate all’art.1117 c. c.(come ad esempio la colonna fecale) siamo in presenza di un bene di proprietà comune.-
Di responsabilità aquiliana (o extracontrattuale) per fatti illeciti del condominio si parla allorquando il condominio stesso sia chiamato a rispondere dei danni provocati dalle cose o dagli impianti comuni.-
Non v'è alcunché di nuovo da riferire sul punto, giacché il condominio è custode dei beni e degli impianti comuni, così patendo il disposto dell'art. 2051 c.c.-
La norma assolve il danneggiato da molta parte dell'onere probatorio che gli competerebbe ex art. 2043 c.c., limitando la prova a suo carico all'esistenza del danno ed al suo collegamento alla cosa. Il condominio è il custode dei beni e degli impianti comuni e, per tale ragione, sarà responsabile dei danni che da essa discendano, col solo limite del caso fortuito (inteso quest'ultimo come ogni fatto idoneo ad interrompere il rapporto di causalità tr...
... continua