QUESITO N. 334 Se per l’istallazione di una tenda da sole vi è bisogno dell’autorizzazione del condominio e se la tenda risulta già istallata si può chiedere la rimozione.-
Quesito n. 334: Se per l’istallazione di una tenda da sole vi è bisogno dell’autorizzazione del condominio e se la tenda risulta già istallata si può chiedere la rimozione.
Accade ormai di sovente che, negli edifici condominiali, sempre più persone decidano di far installare tende da sole alle proprie terrazze ovvero ancora alle proprie finestre. Nonostante quanto contrariamente si potrebbe ritenere al riguardo, l’installazione di tende da sole rimane tuttavia soggetta ad alcuni limiti.-
L’installazione di tende da sole si inserisce in un più ampio contesto, che è la facciata condominiale, ossia un bene comune contraddistinto da specifiche forme e linee architettoniche, come tale avente pertanto una propria valenza estetica.-
In altre parole, l’installazione di tende da sole è potenzialmente idonea a incidere sul decoro architettonico di uno stabile condominiale, che è bene comune, appartenente a tutti i singoli condomini, tutelato dal nostro Legislatore. Ebbene, proprio per prevenire ab origine qualsivoglia discussione in ordine all’eventuale alterazione del “decoro architettonico”, è pertanto ormai prassi, specie nei complessi condominiali di nuova edificazione ovvero comunque di nuova costituzione, prevedere già nel Regolamento di Condominio la tipologia, con relativa tinta, delle tende da sole, con la conseguenza che potrà essere installato solo ed esclusivamente il modello predefinito. Può anche accadere che, al contrario, alcuni Regolamenti di Condominio vietino espressamente qualsiasi modificazione dell’originario aspetto esterno dell’edificio. Ebbene, in presenza di simili clausole (la cui effettiva efficacia limitatrice delle proprietà esclusive dei singoli condomini deve comunque essere valutata caso per caso), non è generalmente possibile apportare nessuna modifica all’estetica e alle linee esterne dell’edificio, ragion per cui l’eventuale installazione di tende da sole in facciata sarebbe da intendersi del tutto vietata. Diverso è invece il caso in cui nulla risulti previsto specificamente in merito dal Regolamento di Condominio, ma la tipologia delle tende da sole venga invece scelta nell’ambito di una assemblea di Condominio.-
Occorre infatti sottolineare come nel novero delle attribuzioni dell’assemblea, quale organo supremo del Condominio, rientri pacificamente anche il potere di regolare il diritto dei singoli condomini all’utilizzazione della cosa comune, quale è la facciata, al fine di garantire l’armonia architettonica del fabbricato.-
In considerazione di detto potere, ben può dunque un’assemblea stabilire le caratteristiche estetiche delle tende da sole apponibili dai singoli condomini: “Una delibera assembleare che indichi tassativamente le caratteristiche estetiche delle tende da sole apponibili dai singoli condomini è lecita e vincolante anche per chi non ebbe a parteciparvi” (Tribunale di Monza, 16 novembre 1990).
In tal caso, l’unica possibilità per sottrarsi all’efficacia di quella deliberazione e cercare di installare una diversa tipologia di tende da sole (ovvero legittimare l’avvenuta installazione di una diversa tipologia di tende da sole rispetto a quella decisa in assemblea) sarebbe quella di impugnare la stessa deliberazione, dimostrando che la difformità tra le caratteristiche della propria tenda da sole e quelle stabilite dall’assemblea, se effettivamente esistenti, non sarebbero di rilievo tale da offendere e alterare il decoro architettonico del fabbricato. Sotto quest’ultimo profilo, occorre precisare che l’indagine volta a determinare se, in concreto, un’opera ovvero un manufatto cagioni o meno un’alterazione del decoro architettonico, rimane sempre demandata al libero apprezzamento del Giudice.-
In particolare il Giudice, per stabilire se vi sia stata o meno alterazione del decoro architettonico, dovrà accertare se l’opera di cui si verte determini o meno un deprezzamento dell’intero fabbricato e delle singole porzioni in esse comprese, sotto il profilo di una sua incidenza negativa sull’aspetto esterno del fabbricato condominiale e sulla simmetria dell’immobile. In particolare, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 4474 del 15 maggio 1987, ha avuto modo di statuire che “affinché si verifichi un’alterazione del decoro architettonico è necessario che le opere realizzate siano tali da turbare in maniera significativa e apprezzabile l’armonia e unità di linea di fabbricato provocando un mutamento peggiorativo consistente dell’aspetto estetico dello stesso”. Ne discende che, poiché il decoro architettonico non è un concetto oggettivamente qualificabile ma è piuttosto elastico, al fine di valutare la legittimità o meno dell’installazione di tende da sole a un terrazzo ovvero a finestre in condominio, si dovrà valutare sempre caso per caso l’incidenza delle stesse con riferimento all’aspetto complessivo della facciata su cui insistono. Peraltro, ai fini di tale valutazione, può assumere rilevanza anche lo stato della facciata prima dell’installazione di tende da sole eventualmente oggetto di contestazione, nel senso che ben potrebbe accadere che il decoro architettonico risulti già essere stato pregiudicato da precedenti opere e/o manufatti. Ebbene, in tal caso, ben potrebbe essere escluso che l’installazione di tende da sole possa integrare una menomazione del decoro architettonico, atteso che quest’ultimo risulterebbe essere già stato leso da altre opere e/o manufatti. La Corte di Cassazione, esprimendo un principio successivamente mai smentito, ha infatti statuito che “al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest’ultimo si trovava prima dell’esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non p...
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