Se il mediatore è responsabile nel caso in cui non si concluda la vendita perché, soltanto al momento della stipula dinanzi al notaio, è emerso che il venditore è parzialmente titolare dell'immobile.-

ESTRATTO DELLA SENTENZA: “non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore stesso deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli […].
E' pur vero che è stato il promettente acquirente a desistere dall'acquisto ma la causa di tale desistenza va individuata nell' omessa comunicazione, da parte del M. della sua parziale titolarità del bene e nella sopravvenuta conoscenza di tale circostanza in presenza del notaio.
Nessuna responsabilità in tal senso può essere invece imputata al mediatore per le ragioni indicate in sede di analisi del primo motivo”






TESTO DELLA SENTENZA


Cass. civ. Sez. III, 07-07-2009, n. 15926

Svolgimento del processo

Con atto di citazione del 4-10-1989 la Cosenza Uno S.a.s. - "Punto d'incontro Grimaldi", conveniva in giudizio M.G. dinanzi il Tribunale Civile di Cosenza per sentirlo condannare al pagamento in suo favore della somma di Euro 3.625,53, a titolo di penale sul prezzo di acquisto di un immobile di proprietà del convenuto, ed Euro 836,66, a titolo di inadempimento contrattuale.

Sosteneva l'attrice di aver ricevuto dal M. l'incarico di vendere un suo immobile e di aver adempiuto tale incarico anche se non si era poi stipulato l'atto pubblico in quanto parte venditrice non possedeva i titoli di proprietà.

Il convenuto si costituiva contestando la tesi avversaria e proponeva domanda riconvenzionale a titolo di risarcimento danni.

Il Tribunale di Cosenza condannava M.G. al pagamento della somma di Euro 2.788,87, oltre accessori.

Proponeva appello M.G..

La Corte d'Appello di Catanzaro rigettava l'appello e confermava l'impugnata sentenza.

Proponeva ricorso per cassazione M.G. con due motivi.

Non svolgeva attività difensiva l'intimata.

Motivi della decisione

Con il primo motivo parte ricorrente denuncia "Violazione o falsa applicazione dell'art. 1759 c.c." sostenendo che, a suo avviso, la sentenza impugnata - ex art. 360 c.p.c., n. 3, - è "assolutamente illegittima per palese erronea individuazione e/o interpretazione delle norme di diritto da applicare alla fattispecie in essa contemplata". Secondo M.G. infatti il mediatore non si può limitare a fornire ai contraenti le notizie inerenti al bene oggetto del contratto, ma deve anche assumere tutte le informazioni utili relative agli stessi contraenti che possono incidere sulla conclusione dell'affare. Sostiene in particolare il ricorrente che l'art. 1759 c.c., comma 1, laddove impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare idonee ad influire sulla sua conclusione, deve essere coordinato con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla L. n. 39 del 1989. E' dunque errato secondo il M. ritenere che l'obbligo di informazione previsto dall'art. 1759 c.c., si risolva nella semplice comunicazione alle parti delle circostanze e delle informazioni note al mediatore, così come dallo stesso apprese senza compiere particolari indagini, dovendo detto obbligo essere unicamente riferito alle informazioni che siano a lui note e non già a quelle informazioni che, in virtù delle forme di pubblicità previste dal nostro ordinamento giuridico, sono suscettibili di essere acquisite anche dalle stesse parti facendo uso dell'ordinaria diligenza.

Secondo questa interpretazione il limite dell'obbligo d'informazione che l'art. 1759 c.c., comma 1, pone a carico del mediatore non esclude affatto la possibilità di configurare la sua responsabilità per aver dato ad uno dei contraenti informazioni obiettivamente non vere, segnatamente se esse vertano su circostanze di indubbio rilievo quali quelle attinenti all'assenza d'iscrizioni ipotecarie sull'immobile.

Il motivo è infondato.

Si deve infatti osservare che in tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore stesso deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. 18.1.2006, n. 822; Cass. 4.7.2006, n. 1527...

... continua