Se il mediatore ha l'obbligo di compiere le visure ipocatastali.-
Se il mediatore ha l’obbligo di compiere
le «visure ipocatastali»
Commento alla sentenza della HYPERLINK "http://bd44.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=44MA0000928587&" Cass. civ. Sez. III, 18 gennaio 2006, n. 822
MASSIMA DELLA SENTENZA: “In base alla disciplina codicistica e professionale, il mediatore, pur dovendo normalmente osservare gli obblighi previsti dall'art. 1759 comma 1 c.c., non è, tuttavia, tenuto in difetto di uno specifico incarico, al compimento di indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie)”.
Sommario: HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "titolo3#titolo3" 1. Il fatto - HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "titolo4#titolo4" 2. I precedenti - HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "titolo5#titolo5" 3. L'obbligo di informazione a carico del mediatore nel quadro dell'attuale legislazione informativa di protezione
HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "titolo_somm3#titolo_somm3" 1. Il fatto
La Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, torna ad occuparsi della questione relativa all'obbligo che, a norma dell'art. 1759, 1° co., c.c., grava sul mediatore di informare le parti sulle circostanze, a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare. In linea con i propri precedenti la Suprema Corte, ancora una volta, esclude che tale obbligo comprenda il compimento di indagini di natura tecnico-giuridica, quali le visure ipotecarie e catastali sull'immobile HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_1" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET oggetto del contratto da stipulare, a meno che esso non sia espressamente previsto nell'incarico.
La vicenda in esame è la seguente.
Tizio stipula un preliminare di compravendita con Caio per l'acquisto di un appartamento e contestualmente versa una somma a titolo di caparra. Per le trattative e la conclusione dell'affare le parti si avvalgono dell'intermediazione di Sempronio, mediatore professionale.
Il preliminare prevede che l' HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_0" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET immobile HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_2" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET sarà trasferito libero da ipoteche. Dopo la firma del preliminare il bene risulta gravato da due ipoteche: una volontaria ed una giudiziale. Tizio invia una diffida ad adempiere - che rimane senza risposta - allo scopo di addivenire alla risoluzione di diritto del contratto, ma nessuna somma viene restituita da Caio, il quale nel frattempo si è reso del tutto insolvibile. Di talché Tizio decide di intraprendere la via giudiziaria contro il mediatore Sempronio, al fine di ottenere il risarcimento dei danni per non essere stato avvertito dell'esistenza delle dette ipoteche, tanto più che il convenuto seguiva da anni gli interessi patrimoniali di Caio e, dunque, avrebbe dovuto conoscere la situazione e renderne edotto il promittente-acquirente.
La domanda attorea è stata respinta in entrambi i gradi di giudizio. La Corte d'Appello, in particolare, ne ha motivato il rigetto affermando, in linea di principio, che le ricerche ipocatastali esulano dalle specifiche competenze del mediatore, il quale, pertanto, non è tenuto a compiere tali attività; con riferimento poi al caso de quo, i giudici hanno posto in luce come l'attore fosse a conoscenza, al momento della conclusione del contratto preliminare, dell'esistenza - a carico del promittente-venditore - di un mutuo passivo garantito da ipoteca sull' HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_1" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET immobile HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_3" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET promesso in HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_2" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET vendita HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_4" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET . La mancata stipulazione del contratto definitivo non può, dunque, ad avviso dei giudici, essere ascritta alla conoscenza, già acquisita, delle ipoteche iscritte sull' HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_3" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET immobile HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_5" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET ma alla diversa e sopravvenuta circostanza rappresentata dal successivo dissesto economico, che non solo ha impedito la cancellazione delle ipoteche già iscritte ma ha provocato l'iscrizione di nuove ipoteche e la perdita delle somme già versate dal promissario-acquirente.
Le conclusioni della Corte d'Appello sono state fatte proprie dal Supremo Collegio che ha rigettato il ricorso di Tizio. I giudici di legittimità, richiamandosi all'orientamento della Suprema Corte in materia, hanno riaffermato l'obbligo del mediatore ad una corretta informazione delle parti; nello stesso tempo ne hanno però circoscritto l'ambito, escludendo che il compimento di indagini di natura tecnico giuridica, quali le visure ipotecarie e catastali, rientrino nel novero dei suoi obblighi.
La Suprema Corte, poi, nel ripercorrere la vicenda esaminata dai giudici dell'appello, pone in luce come correttamente questi abbiano valutato la ricostruzione per la quale Tizio era disposto a stipulare il preliminare nonostante conoscesse l'esistenza dell'ipoteca volontaria e ciò perché confidava nella capacità economica del venditore Caio di procurare le condizioni per la sua cancellazione prima della stipula dell'atto definitivo: cosa, questa, impedita dalla circostanza - ritenuta di incontestabile evidenza - consistente nel sopravvenuto dissesto finanziario del promittente-venditore e di cui il mediatore Sempronio non era a conoscenza al momento del compimento della sua attività professionale, come risulta dalle acquisizioni probatorie da parte della Corte d'Appello.
In altri termini, all'acquirente Tizio - e non al mediatore Sempronio - deve essere imputato di non aver svolto egli stesso un adeguato controllo sulla reale consistenza ed evoluzione delle iscrizioni ipotecarie, visto che era già a conoscenza di un'iscrizione ipotecaria gravante sull' HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_4" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET immobile HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_6" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET che stava per acquistare.
HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "titolo_somm4#titolo_somm4" 2. I precedenti
La pronuncia in esame si colloca nell'ambito di un orientamento della giurisprudenza - sia di legittimità che di merito - assolutamente prevalente, che la dottrina, per lo più, mostra di condividere.
L'argomentare dei giudici trova il punto di forza sul tenore letterale dell'art. 1759, 1° co., c.c., secondo il quale «il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso». Da questa norma - si afferma - si evince agevolmente che il mediatore non è tenuto a compiere specifiche indagini sull' HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_5" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET immobile HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_7" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET oggetto della trattativa, bensì deve comunicare alle parti l'esistenza dei pesi che eventualmente gravano sull' HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_6" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET immobile HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_8" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET e di cui egli sia già a conoscenza. Il compimento delle c.d. visure ipotecarie e catastali, dirette all'individuazione di trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, dunque, non rientra nella diligenza, ancorché superiore a quella ordinaria, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della sua prestazione professionale ai sensi dell'art. 1176, 2° co., c.c. HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "nota_1#nota_1" (1).
Anche la dottrina, come si diceva, è ferma su tale conclusione HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "nota_2#nota_2" (2).
La prospettiva, però, muta se anziché circoscrivere l'esame della giurisprudenza alla specifica questione attinente al compimento delle ricerche ipocatastali si estende l'indagine alle decisioni aventi ad oggetto l'obbligo di informazione in generale. Tale analisi evidenzia una chiara tendenza dei giudici ad ampliare notevolmente gli obblighi a carico del mediatore, oltre la stretta interpretazione letterale del 1° co. HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00002464&" dell'art. 1759 c.c.
L'ampliamento che si opera in tale campo si avvale di una rigorosa impostazione che rilegge, in maniera coordinata e sistematica, le disposizioni di cui agli HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00002464+o+05AC00003119+o+05AC00003118&" artt. 1759, 1175 e 1176 c.c. unitamente alle disposizioni dettate dalla legge speciale relativa all'attività del mediatore ( HYPERLINK "http://bd01.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=01LX0000110185" l. n. 39/1989), che ne sottolinea la natura professionale subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che presuppone determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), e condizionando all'iscrizione medesima il diritto al compenso (art. 6).
Questo orientamento si esplicita in una serie di decisioni che, nonostante la lettera HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00002464&" dell'art. 1759 c.c., accollano sul mediatore - in positivo - l'obbligo di comunicare alle parti non soltanto le circostanze a lui note, ma anche quelle da egli semplicemente conoscibili, in base alla media diligenza del professionista nell'espletamento del suo incarico HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "nota_3#nota_3" (3).
La giurisprudenza, compiendo un ulteriore passo, non si limita ad imporre al mediatore il divieto di fornire informazioni non veritiere, ma si spinge fino al punto di impedirgli di diffondere informazioni su circostanze delle quali non abbia piena consapevolezza e sulla cui corrispondenza al vero non abbia svolto un adeguato controllo HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "nota_4#nota_4" (4).
La dottrina che si è occupata della questione condivide solo in parte questo orientamento teso a dilatare l'ambito del generico dovere di informazione gravante sul mediatore, e quasi sempre lo fa con riferimento alla comunicazione del grado di solvibilità dei contraenti HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "nota_5#nota_5" (5).
HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "titolo_somm5#titolo_somm5" 3. L'obbligo di informazione a carico del mediatore nel quadro dell'attuale legislazione informativa di protezione
La prospettiva però può assumere contorni differenti se la questione dell'obbligo di informazione gravante sul mediatore viene riconsiderata alla luce dell'attuale legislazione che impone al professionista il dovere di informare compiutamente il consumatore sul contenuto del contratto che dovrà essere concluso.
Il dovere di informazione che grava sul mediatore professionale trova la propria fonte nel principio di buona fede in senso oggettivo o correttezza di cui HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00003119&" all'art. 1175 c.c. Infatti, dal principio secondo cui il mediatore deve comportarsi secondo le regole della correttezza nello svolgimento del proprio rapporto obbligatorio discende l'obbligo di porre a disposizione dei contraenti non soltanto tutte quelle notizie da egli già conosciute (cfr. HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00002464&" art. 1759 c.c.), ma anche quelle informazioni che - usando la diligenza professionale di cui al 2° co. HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00003118&" dell'art. 1176 c.c. - egli è in grado di conoscere con uno sforzo minimo HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "nota_6#nota_6" (6).
La conclusione non cambia se, anziché fare leva sul principio di buona fede, si voglia utilizzare - specie in una prospettiva europea - il concetto di ragionevolezza HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "nota_7#nota_7" (7). Infatti sembra assolutamente “ragionevole” ed equilibrato, secondo lo standard elaborato dalle Corti europee (soprattutto la giurisprudenza anglosassone), che il mediatore professionale estenda il proprio obbligo di informazione fino a comprendervi, oltre alle circostanze a lui note, altresì quelle soltanto conoscibili mediante l'uso della comune diligenza.
Tuttavia, i criteri di correttezza e di ragionevolezza non sono stati sufficienti per indurre la giurisprudenza ad estendere la responsabilità del mediatore fino al punto da includere le indagini sul bene alienato. Infatti, anche quelle decisioni giurisprudenziali che fanno esplicito riferimento agli HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00003119+o+05AC00003118&" artt. 1175 e 1176 c.c. al fine di giustificare un dovere informativo più gravoso rispetto a quello che sembra emergere dalla semplice lettura HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00002464&" dell'art. 1759 c.c., tendono comunque ad escludere che a carico del mediatore gravi l'obbligo di effettuare le visure ipo-catastali, cioè l'obbligo di accertare - e comunicare alle parti - la libertà dell' HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_7" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET immobile HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_9" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET oggetto del trasferimento da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
La ragione di questa “insensibilità” della giurisprudenza sembra potersi individuare anche nella diversa natura dei due contratti, compravendita e mediazione: le parti del primo contratto (alienante ed acquirente) sono tenute a tutti gli obblighi - ivi compreso quello di completa ed esauriente informazione (cfr. l'art. 1482, 1° co., c.c.) - con riferimento al bene alienato; viceversa il mediatore, in qualità di parte esclusivamente del secondo contratto, soggiace agli obblighi informativi relativi a quest'ultimo, e non può essere tenuto a rispondere di questioni che riguardino il bene ceduto. Il mediatore, in altri termini, risponde del “suo contratto”, non di quello concluso dalle parti che mette in relazione.
Come si diceva, però, i termini della questione possono cambiare se l'obbligo di comunicazione disposto dall'art. 1759 viene esaminato anche alla luce della recente normativa di informazione del consumatore, che pare aver dilatato il proprio campo di applicazione soggettivo, estendendo gli obblighi diretti a tutelare il consumatore, oltre che alle parti sostanziali del contratto, a tutti coloro che ne promuovono la conclusione o che procurano contatti con i clienti. Sembra opportuno allora analizzare detta normativa, allo scopo di verificare tale estensione soggettiva degli obblighi informativi, che, ove fosse confermata, dovrebbe giocoforza coinvolgere anche la figura del mediatore.
In questa prospettiva occorre menzionare anzitutto gli artt. 2 e 5 del recente codice del consumo (d. lg. n. 206/2005) HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "nota_8#nota_8" (8), che prevedono l'obbligo di informazione quale principio generale che deve accompagnare la circolazione di un prodotto o di un servizio nel momento in cui vengano immessi nel mercato, obbligo, quest'ultimo, cui sempre più spesso il legislatore ricorre allo scopo di equilibrare le asimmetrie informative nei traffici economici HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "nota_9#nota_9" (9).
Applicazione pratica di tale principio sono, poi, le singole normative che, per le diverse figure negoziali considerate dal codice del consumo HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "nota_10#nota_10" (10), apprestano un efficace corredo informativo a tutela del contraente debole: si consideri, a titolo esemplificativo, l'art. 70, concernente il documento informativo relativo ai contratti aventi ad oggetto una multiproprietà; o ancora l'art. 87, con riferimento all'informazione del consumatore in ordine ai contratti di viaggio “tutto compreso”.
Un'attenta lettura delle principali disposizioni in materia induce a ritenere che la disciplina informativa di protezione sopra richiamata non possa non applicarsi al mediatore professionale. Viene in primo luogo in considerazione la nozione di professionista che ci fornisce l'art. 3, 1° co., lett. c, c. cons. HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "nota_11#nota_11" (11): essa sembra tale da comprendere questa figura, giacché da un lato fa esplicito riferimento all'intermediario e dall'altro richiede lo svolgimento di un'attività a carattere imprenditoriale o professionale HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "nota_12#nota_12" (12).
A quest'ultimo riguardo importanza notevole riveste la HYPERLINK "http://bd01.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=01LX0000110185" l. n. 39/1989, sopra ricordata, che ha posto in risalto la natura professionale del mediatore, attraverso la richiesta di tutta una serie di requisiti ai fini dell'esercizio della sua attività, tra i quali, in primo luogo, l'iscrizione in apposito ruolo (art. 2). Dall'esaltazione della natura professionale del mediatore non può che derivare una maggiore responsabilizzazione di questa figura nell'esercizio della sua attività d'impresa, nonché - e soprattutto - la sua sottoposizione ai rigidi obblighi protettivi richiesti a tutela del consumatore.
Non si può sottacere, naturalmente, una perplessità di fondo: di regola la normativa di protezione si riferisce al contratto nel quale parte sostanziale è direttamente il professionista, mentre le informazioni di cui si discorre deriverebbero da un rapporto diverso, che non lo vede immediatamente coinvolto. Se, ad esempio, l'impresa vende una quota di multiproprietà o un pacchetto turistico “tutto compreso” ad un consumatore, il corredo informativo dovrà avere ad oggetto il contenuto di tali contratti; viceversa ove, tramite un mediatore professionale, un imprenditore alieni un HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_8" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET immobile HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_10" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET ad un consumatore, le informazioni di cui si tratta, che il mediatore sarebbe tenuto a fornire, verterebbero sull'oggetto di un negozio (quello traslativo) non concluso dal mediatore stesso. In altri termini il contratto a cui partecipa il mediatore professionale è il “suo” contratto, quello di mediazione, intercorrente tra egli stesso ed i soggetti che, rispettivamente, gli attribuiscono l'incarico. La inevitabile sottoposizione di tale contratto alla generale disciplina di protezione del consumatore (rappresentato dalla parte che attribuisce l'incarico mediatorio) dovrebbe consentire la conseguente diretta applicazione delle regole informative dettate a tutela del consumatore, in particolare del principio - già ricordato - contenuto negli artt. 2 e 5 c. cons. e concernente l'obbligo di informazione che deve sempre accompagnare la circolazione di un prodotto o di un servizio nel momento in cui vengano immessi nel mercato. Questo principio, difatti, dovrebbe trovare immediata esecuzione per tutti i rapporti che coinvolgono un consumatore ed un professionista, anche in mancanza di singole norme le quali, con riferimento a ciascuna fattispecie contrattuale, ne costituiscano il precipitato applicativo.
Se ciò è vero, occorre nondimeno un ulteriore sforzo interpretativo, che ci permetta di fare un passo in avanti, al fine di consentire l'applicabilità del principio in parola anche all'oggetto del contratto che potremmo definire “di secondo grado”, cioè quello, in genere traslativo, che si concluderà proprio mercé l'intervento del mediatore.
Rispetto a questo contratto - e dunque al suo oggetto - il mediatore deve essere comunque responsabilizzato (seppure entro i limiti che vedremo), giacché l'intento principale della disciplina di protezione del consumatore è quello di assicurare un traffico giuridico corretto e sicuro.
L'obbligo comunicativo imposto dal 1° co. HYPERLINK "http://bd05.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?TIPO=5&NOTXT=1&KEY=05AC00002464&" dell'art. 1759 c.c., riletto alla luce delle norme - sopra ricordate e che subito analizzeremo - dettate in materia di multiproprietà e di HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_9" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET vendita HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_11" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET di “pacchetti turistici”, nonché dell'intero sistema informativo di protezione del contraente debole, può essere considerato come espressione di una regola generale secondo la quale il mediatore - come pure tutte le altre figure professionali che si interpongono nel rapporto negoziale esistente tra una parte forte ed una debole - sia tenuto ad un rigoroso obbligo informativo anche con riferimento al bene da alienare. Detta regola generale, in quanto tale, opera con diverse modalità a seconda della concreta fattispecie contrattuale, ma è comunque indirizzata a ridurre le asimmetrie informative esistenti tra le parti del contratto.
Abbiamo visto come l'art. 70 c. cons. richieda al venditore la consegna, al futuro acquirente, di un documento informativo, dal quale deve risultare una serie di informazioni relative all' HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_10" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET immobile HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_12" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET oggetto del contratto (tra le quali gli estremi del permesso di costruire o di altro titolo edilizio, gli estremi degli atti che garantiscono la conformità dell' HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_11" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_prev.jpg" \* MERGEFORMATINET immobile HYPERLINK "http://bd70.leggiditalia.it/cgi-bin/FulShow?NAVIPOS=1&DS_POS=28&KEY=70DG4010000778&FT_CID=10592&OPERA=70" \l "ft_13" INCLUDEPICTURE "http://gfx.leggiditalia.it/gfx/ft_next.jpg" \* MERGEFORMATINET alle prescrizioni vigenti in materia, ecc.). L'art. 69, nel fornire - secondo una tecnica legislativa ormai abituale - le definizioni, alla lett. c, include nell'ambito della nozione di “venditore” anche colui che si limita a promuovere la costituzione, il trasferimento o la promessa di trasferimento del diritto oggetto del...
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