Se al mediatore può imputarsi un comportamento negligente per non avere comunicato l'esistenza di lavori di ristrutturazione che avrebbero ritardato la disponibilità dell'immobile.-

ESTRATTO DELLA SENTENZA: “al mediatore non può in alcun modo imputarsi un comportamento negligente per non avere comunicato la esistenza di lavori di ristrutturazione che avrebbero ritardato la disponibilità dell'immobile da parte del venditore, atteso che il promissario ebbe a dichiarare nella sua proposta di acquisto di accettare l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava e di avere preventivamente visionato l'immobile”

Trib. Salerno Sez. III, 24-11-2008

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 7/9.1.2004, la società attrice esponeva: a)di avere prestato -su incarico conferitole da Sc. Ca.- attività di mediazione per la vendita di un immobile di proprietà dello stesso, pattuendo un compenso pari al 3% del prezzo di vendita (fissato in L. 113.620.00); b)di avere raccolto in data 3.2.2003 la proposta di acquisto di Me. An. e in data 4.2.2003 la relativa accettazione dello Sc.; lamentava che -pur a fronte della evidente conclusione dell'affare- le parti contraenti si erano sottratte al pagamento delle provvigioni pattuite; conveniva, pertanto, innanzi al Tribunale di Salerno Sc. Ca. e Me. An. per sentirsi condannare al pagamento dei compensi per l'attività espletata in favore degli stessi.

Instauratosi il contraddittorio, si costituiva lo Sc., il quale, da una parte, denegava alla società attrice il diritto al compenso (per non essersi in alcun modo concretizzata la conclusione dell'affare); dall'altra imputava al Me. l'inadempimento delle obbligazioni assunte (per non essersi, in particolare, lo stesso sottratto alla formalizzazione dell'accordo nel termine previsto), chiedendo che quest'ultimo lo manlevasse da quanto tenuto a pagare in forza di un'eventuale condanna.

Si costituiva pure il Me. che: a)impugnava la pretesa attorea, ritenendo insussistente il presupposto della conclusione dell'affare; b)attribuiva allo Sc. la responsabilità dell'inadempimento; computava alla società attrice la violazione dell'obbligo di cui all'art. 1759 cc. (non avendo la agenzia immobiliare provveduto ad informarlo della indisponibilità dell'immobile da parte del venditore).

Disattese le istanze istruttorie avanzate dalle parti, acquisita la documentazione esibita, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori costituiti, il G.I. in funzione di giudice monocratico -alla udienza del 5.6.2008- tratteneva la causa per la decisione.

Motivi della decisione

I. La domanda attorea di condanna dei convenuti al pagamento delle provvigioni (alla cui prestazione si erano rispettivamente obbligati) è fondata e deve essere accolta.

1. Sulla conclusione dell'affare.

1.1. In proposito, è assorbente la considerazione che per "conclusione dell'affare" -da cui a norma dell'art. 1755 cod. civ. sorge il diritto alla provvigione del mediatore- deve intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto, cioè, in virtù del quale sia costituito un vincolo che dà diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno, sicché anche la stipulazione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti (cfr. da ult. Cass.26/09/2005. n. 18779).

1.2. Nel caso concreto, come detto, su iniziativa ed attività del mediatore, le parti sono state messe in relazione tra loro e lo Sc. ha accettato in data 4.2.2003 la proposta di acquisto sottoscritta in data 3.2.2003 dal Me..

La detta proposta di acquisto -accettata dal (promittente) venditore- presenta all'evidenza il carattere della sostanziale completezza, contenendo gli elementi essenziali dell'identificazione dell'immobile, la indicazione del prezzo e delle modalità di pagamento. la individuazione della data del definitivo.

La proposta come accettata, in sostanza, si atteggia (non tanto a preliminare "aperto", quanto piuttosto già) a preliminare "chiuso", sia per la presenza compiuta di tutti gli elementi essenziali del regolamento negoziale, sia per la assenza della previsione di una penale per Fu. dall'affare (successivamente alla accettazione) di una delle parti, sia per la prevista trasformazione della somma di Euro 2.500.00 (versata dal Me. al momento della sottoscrizione della proposta) in caparra confirmatoria al momento della accettazione della proposta (laddove, invece, la prevista conclusione di un successivo preliminare si atteggia a stipula di scrittura meramente riproduttiva e più dettagliata del contratto già conchiuso nella accettazione della proposta).

In sostanza, il contratto così perfezionatosi -pur inserendosi in una più ampia articolazione negoziale- è sicuramente costitutivo di un vincolo che avrebbe dato alle parti diritto ad agire per l'adempimento dei patti stipulati o in difetto, per il risarcimento del danno.

Non vi è pertanto, alcun dubbio che la proposta di acquisto come accettata si configuri come contratto preliminare chiuso, chiaramente idoneo ad essere sussunto nella fattispecie dell'"affare concluso" ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1755 cc.

2. Sulla insussistenza di profili di responsabilità ex art. 1759 cc.

Il convenuto Me. ha opposto che la società attrice sarebbe incorsa nella violazione dell'obbligo di informazione di cui all'art. 1759 cc.

Il rilievo non è meritevole di pregio.

2.1. Ed invero, l'art. 1759 cc, comma primo cc -che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione- deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1 175 e 1176 cc. nonché con la disciplina dettata dalla Legge n. 39 del 1989 (che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, e che richiede determinati requisiti di cultura e competenza, condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso: cfr. artt 2 e 6).

Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore (cfr. Cass. 18/01/2006, n. 822).

2.2. Nel caso di specie, nulla può essere ragionevolmente imputato alla società attrice.

Ed invero, al mediatore non può in alcun modo imputarsi un comportamento negligente per non avere comunicato la esistenza di lavori di ristrutturazione che avrebbero ritardato la disponibilità dell'immobile da parte del venditore, atteso che il promissario ebbe a dichiarare nella sua proposta di acquisto di accettare l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava e di avere preventivamente visionato l'immobile (cfr. art. 3 della proposta).

Ne consegue che nessuna violazione del dovere di diligente comunicazione ex art. 1759 cc. può essere attribuita a parte attrice.

3. In ordine al "quantum" della pretesa creditoria azionata dalla società immobiliare, è sufficiente rilevare che parte attrice ha dato prova della sussistenza del fatto costitutivo del diritto alla provvigione come azionato, esibendo la proposta di acquisto seguita dalla relativa accettazione, documento non disconosciuto ex art. 215 comma 1 n. 2 c.p.c.

In particolare, i convenuti si sono obbligati ciascuno al pagamento di una provvigione pari al 3% del prezzo di vendita (fissato in Euro 113.620.00) e quindi, pari ad Euro 4.090.32.

Ciascuno di essi deve, pertanto, essere condannato al pagamento in favore della Agenzia Immobiliare Sc. s.n.c. della somma di Euro 4.090,32 oltre IVA.

I convenuti vanno, altresì, condannati al pagamento degli interessi legali sulla somma complessiva dalla data del 9.1.2004 (data della notifica dell'atto di citazione, quale primo atto di costituzione in mora) e fino all'effettivo soddisfo nonché al pagamento dell'ulteriore danno da svalutazione monetaria -da calcolarsi sulla base degli indici ISTAT- danno che deve presumersi sopportato dall'attrice alla stregua della sua indiscussa e comprovata qualità di imprenditore (così intendendosi soddisfatto l'onere di allegazione e di dimostrazione del pregiudizio patri...

... continua