Se il mancato accertamento dei dati catastali da parte del mediatore danneggia il diritto dello stesso a percepire le provvigioni.-

ESTRATTO DELLA SENTENZA: L'art. 1759/1 deve allora essere interpretato in senso ampio, come diretto a statuire un obbligo per il mediatore di assumere esatte informazioni utili alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, in misura adeguata alle caratteristiche del contratto e alla qualità dell'organizzazione dell'intermediario medesimo (vedi Cass. 16009/03, 4126/01). Avuto dunque riguardo alla consistenza economica dell'affare (550.000 Euro) e al livello organizzativo primario riconoscibile alla Ga. S.p.A., la questione della mancata documentazione catastale dell'immobile, ovvero della sua irregolarità, che non consentiva di addivenire alla stipula del preliminare notarile […] non fosse ininfluente sull'efficacia dell'accordo di cui alla proposta d'acquisto del 15.05.06, tant'è vero che lo stesso proponente si curò di farla aggiungere a mano sul modulo predisposto dall'agenzia. In quel contesto di incertezza sulle caratteristiche e sulla titolarità stessa dell'immobile, seppure la produzione delle schede catastali non fosse stata configurata come una vera e propria condizione sospensiva del contratto, la Ga. (AGENZIA IMMOBILIARE, ndr) aveva l'obbligo di accertarsi dei requisiti essenziali del bene mediato, esigendo le dovute informazioni e documentazioni dalla venditrice, onde garantire la sicurezza dell'affare e la trascrivibilità del preliminare”.

TESTO DELLA SENTENZA

Trib. Monza Sez. I, 16-09-2009

Svolgimento del processo

Con atto di citazione, notificato il 13.06.07, la Ga.Pr. chiamava in giudizio davanti a questo Tribunale il sig. An.Vi. per sentirlo condannare al pagamento della somma di Euro 22.220,00 oltre Iva e accessori, a titolo di provvigione per l'opera di mediazione prestata per l'acquisto dell'immobile sito in Milano, Via Vi., giusta proposta del convenuto del 15.5.06, accettata dalla venditrice, sig.ra Wa.Me., in pari data (doc. da 1 a 4 in fasc., attrice).

Deduceva al riguardo la difesa attrice che il Vi., prendendo a pretesto asserite inesattezze catastali riguardanti l'immobile in questione, aveva aperto un contenzioso con la sig.ra Me., rifiutando di corrispondere la provvigione orami maturata a favore del mediatore con la conclusione dell'affare.

Nel costituirsi con comparsa depositata il 16.10.07 il sig. Vi. contestava la fondatezza della pretesa avversaria, affermando che le irregolarità riguardanti l'intestazione dell'immobile e la relativa documentazione catastale avevano pregiudicato la redazione di un preliminare ad uso trascrizione, e che pertanto la proposta d'acquisto doveva considerarsi inefficace per fatto imputabile, oltre che alla venditrice, all'agenzia che aveva curato professionalmente la trattativa.

Il Giudice, dopo aver respinto l'istanza preliminare di sospensione del processo, assegnava alle parti i rituali termini per le deduzioni integrative ed istruttorie.

Successivamente (ud. 10.3.08), ritenuta la causa di natura documentale, il Giudice disattendeva le istanze istruttorie delle parti e dava direttamente ingresso alla precisazione delle conclusioni.

Motivi della decisione

Sotto il profilo del fatto la controversia non presenta - ad avviso del giudicante - aspetti oscuri o meritevoli di accertamenti istruttori, giacché la domanda della società attrice si fonda sulla proposta di acquisto immobiliare sottoscritta dal sig. Vi. il 15.5.06 e accettata dalla venditrice il giorno medesimo (come è pacifico in causa e documentato da entrambe le parti - cfr. doc. 2 e 3 attrice e doc. 1 conv.).

Qualche discordanza sussiste sull'importo della provvigione ipoteticamente maturata a favore della Ga., atteso che quest'ultima ha preteso in questa sede il pagamento di Euro 22.220,00 più IVA, somma che era stata in effetti riconosciuta dal Vi. al momento della sottoscrizione della proposta (vedi doc. n. 4 att.), ma che era stata consensualmente ridotta ad Euro 16.500,00 in seguito ad una revisione del prezzo dell'immobile (fissato definitivamente in Euro 550.000), come documentato dalle produzioni n. 3 e 4 del convenuto; in particolare il secondo documento proveniente da Ga. e recante la data del 15.06.06, conteneva l'espressa dichiarazione che "...Il presente annulla e sostituisce il precedente del 15.5.06".

E sorprendente, dunque, che la società attrice abbia del tutto ignorato, anche in questa sede processuale, l'esistenza dell'accordo di cui sopra è abbia preteso dalla controparte, pure nelle conclusioni definitive, una somma alquanto superiore a quella che - in astratto - le sarebbe spettata a titolo di compenso per la mediazione; tale condotta non corrisponde al principio di buona fede nell'esecuzione dei contratti, oltre che alle regole che governano il contraddittorio processuale (art. 88 e segg. Cpc.).

Diversa è la valutazione che questo Giudice deve dare relativamente alla seconda questione (di scarso rilievo pratico, ma sulla quale molto ha insistito la difesa convenuta), riguardante il supposto abusivo incasso da parte di Ga. dell'assegno di Euro 10.000 che - come previsto nel modulo di proposta contrattuale - era stato consegnato dal Vi. alla firma della proposta d'acquisto e che doveva considerarsi un primo acconto sul prezzo, depositato presso Ga., la quale avrebbe provveduto "...in caso di accettazione della proposta a consegnare la somma al venditore al momento della scrittura ripetitiva del contratto mediato, a valere a titolo di caparra confirmatoria...". (vedi proposta sub. clausola n. 3).

Secondo i citati accordi, l'assegno avrebbe dovuto essere reso al Vi. in caso di mancata accettazione della proposta (ma così non è stato per l'avvenuta accettazione), oppure sarebbe stato depositato presso un notaio in caso di controversia tra le parti (acquirente e venditore) sulla spettanza di tale importo.

Ebbene, questo secondo è il caso che si attaglia alla nostra fattispecie, dal momento che è sorta ed è tuttora pendente davanti al Tribunale di Milano una controversia tra Vi. e Me. sulla validità dell'accordo e sulla sua risoluzione (o recesso); appare quindi corretto, nella sostanza, che la Ga. abbia consegnato in data 9.7.06 al notaio To. un proprio assegno di pari importo (doc. n. 5 att.), dopo aver incassato quello del Vi., in attesa della definizione della vertenza tra le parti.

Insomma - al di là dei modesti frutti che potrebbero maturare in favore di Ga. sulla somma incassata nel luglio 2006, rispetto alla data in cui l'assegno custodito dal notaio To. avrà trovato la sua destinazione definitiva - questo Tribunale non può in ogni modo considerare i 10.000 Euro sborsati dal Vi. come una sorta di anticipo delle provvigioni, trattandosi senza dubbio di un acconto sul prezzo spettante alla venditrice e che dovrà essere da questa percepito in caso di esito a lei favorevole della causa incardinata a Milano.

Venendo al nodo centrale della vertenza, il Giudice deve prendere in considerazione i principi generali in materia di contratto di mediazione (ari. 1754 e segg. c.c.) e in particolare le norme che regolano il diritto alla provvigione (art. 1755, 1757 e 1759).

Ebbene, poiché l'art. 1755 condiziona il diritto al compenso del mediatore all'avvenuta conclusione dell'affare, dottrina e giurisprudenza si sono a lungo impegnate nella definizione della nozione di "affare concluso", potendo ritenersi principio acquisito che la fattispecie si realizza quando è intervenuta una modificazione giuridica idonea a realizzare l'interesse delle parti.

Secondo tale principio si ritiene generalmente ammesso che il diritto alla provvigione consegua anche alla sottoscrizione di un contratto preliminare, laddove sia possibile alle parti ricorrere all'art. 2932 c.c. in caso di mancata stipula del definitivo (per il preliminare di v...

... continua