QUESITO N. 346: Se un soggetto può parcheggiare la propria autovettura nel cortile interno del condominio, proprio nello spazio antistante l’ingresso di un locale, limitandone, in tal modo, l’accesso asserendo di aver acquisito, per possesso continuativo
Quesito n. 346: Se un soggetto può parcheggiare la propria autovettura nel cortile interno del condominio, proprio nello spazio antistante l’ingresso di un locale, limitandone, in tal modo, l’accesso asserendo di aver acquisito, per possesso continuativo di vent’anni, il diritto di servitù di parcheggio all’interno dell’area condominiale.-
La soluzione della questione sottoposta alla nostra attenzione richiede la disamina in primis dei tratti peculiari della servitù prediale, ed in secondo luogo dei requisiti per l’acquisto a titolo originario del suddetto diritto reale.-
Il codice definisce la servitù prediale come il peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.).-
La nozione offerta dal legislatore esprime essenzialmente l'idea della servitù quale vincolo, valorizzando così l'aspetto dell'assoggettamento di un fondo, detto servente, ad un altro fondo, detto dominante.-
La costituzione di tale rapporto tra fondi non confinanti, purché la vicinanza permetta l'esercizio della servitù.-
In secondo luogo, la servitù deve essere costituita per l'utilità obiettiva del fondo dominante, in modo tale da potersi ravvisare un rapporto di strumentalità tra la servitù ed il godimento del fondo dominante.-
L'utilità costituisce l'elemento funzionale della servitù, che ne spiega l'inseparabilità dal fondo dominante, specificandosi in un vantaggio obiettivo, ossia riferito al fondo nella sua concreta destinazione e conformazione, e socialmente apprezzabile. L'utilità, in sostanza, deve poter essere tratta da qualsivoglia proprietario e non già da quel singolo proprietario, in ciò consistendo la caratteristica della realità e del riferimento della servitù al fondo e non al suo dominus, tanto che a ragione la dottrina descrive l'utilità come una qualità giuridica del fondo.-
L'utilità può consistere anche nella maggiore comodità e amenità del fondo dominante, nozioni normalmente collegate a giudizi soggettivi di valore ma che, se specificate fedelmente alla consistenza oggettiva del concetto di utilitas, devono essere intese obiettivamente.-
Benché il codice enuclei vari tipologie di servitù, il contenuto della servitù non si uniforma necessariamente ad un tipo legale. L'art. 1027 c.c., infatti, disciplina la categoria generale delle servitù, stabilendo la funzione che caratterizza il rapporto, non le singole servitù. Il contenuto, pertanto, è in linea di principio lasciato alla determinazione delle parti nell'esercizio della loro autonomia privata in relazione all'utilità che, in concreto, la costituzione del vincolo mira a soddisfare.-
Proprio per tale ragione, com’è stato sottolineato, la servitù può essere definita come un diritto tipico a contenuto atipico.-
Tutte quelle situazioni che non posseggono le caratteristiche richieste dalla legge ma si sostanziano in un mero vantaggio per il proprietario, senza che lo stesso abbia una stretta connessione con il fondo, sono state denominate, dalla dottrina e dalla giurisprudenza, come servitù irregolari; tali sono i rapporti obbligatori tra due distinti proprietari che prevedono una mera commoditas per il proprietario del fondo dominante senza che tale comodità abbia con lo stesso fondo (Cfr.Cass. n.8037 del 2004). La differenza fondamentale sta nel fatto che nel caso di cessione dei fondi le servitù propriamente dette si trasferiscono di diritto al nuovo proprietario mentre, nell’ipotesi di servitù irregolari, salva un’espressa previsione di mantenimento dell’obbligo, le stesse decadono.-
Quanto alla costituzione della servitù, al pari della proprietà, anch’essa può essere acquistata a titolo originario, per usucapione. L'usucapione costituisce, tuttavia, per le servitù prediali un modo speciale di acquisto, atteso che soltanto le servitù apparenti possono essere costituite per tal via. Va precisato che il requisito dell'apparenza richiesto ai fini dell'usucapione si configura come presenza di segni visibili di opere di natura permanente, obiettivamente destinate al suo esercizio e che rivelino in maniera non equivoca l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, dovendo le opere natur...
... continua